家を売る流れ8ステップ｜何から始める？準備・期間・注意点を解説

「家を売りたいけれど、まず何をすればいいの？」

初めての不動産売却では、査定を受けるタイミングも、不動産会社との契約も、売買契約から引き渡しまでの手続きも分かりにくいものです。

とくに実家や相続した家なら、家族の話し合い、所有者の名義、荷物の片付けなども加わります。

家を売る基本の流れは「相場確認 → 査定 → 会社選び → 媒介契約 → 売却活動 → 内覧・交渉 → 売買契約 → 決済・引き渡し」の8ステップです。

ただし、実家では査定の前に「誰の家か・誰が売却に同意するか」を確かめる準備（ステップ0）が欠かせません。

この記事では、売却の全体像を1枚の表で整理したうえで、各段階で確認すること、必要書類、期間の考え方、売った後の確定申告まで説明します。自分の現在地を確認するために使ってください。

※2026年10月時点の公的資料に基づく一般的な説明です。実際の手順・契約条件・費用・税金は物件や取引によって異なります。契約・登記・税務の個別判断は不動産会社、司法書士、税務署・税理士などに確認してください。

結論｜家を売る流れは8ステップ。まず全体像を知ろう

家の売却は「査定を受けて終わり」ではありません。最初から引き渡しまでの段階を把握しておくと、次に何を確認すべきか迷いにくくなります。

これは不動産会社の仲介で売る場合の代表的な順序です。価格の相談と媒介契約が前後するなど、実際の進め方は異なることもあります。不動産会社が直接買い取る取引では、手順が簡略化される場合もあります。

参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

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ステップ0｜実家を売る前に確認したい4つのこと

実家や相続した家では、いきなり「どの会社が高く査定するか」だけを調べても、途中で売却が止まることがあります。次の4項目を先に確認しておきましょう。

所有者が分からないときは、法務局で取得できる登記事項証明書などから確認します。親が元気で親名義の場合には、親自身の意思確認が基本です。相続人や共有者がいる場合も、売却手続きに必要な同意・権限を確認してください。

相続した実家は「相続登記」が重要

相続した不動産を売却するには、売主としての権利関係を登記に反映させるため、通常は相続登記が必要です。相続人申告登記は相続登記の申請義務への対応手段の一つですが、それだけで売却のための名義変更を済ませたことにはなりません。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。原則として取得を知った日から3年以内。施行前の相続も対象で、該当するケースでは2027年3月31日までの経過措置があります。相続開始・取得を知った時期や遺産分割の有無によって期限が異なるため、詳細は法務局・司法書士へ確認してください。

根拠：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務省「相続登記の申請義務化Q&A」

家を売る流れ8ステップ｜段階ごとの確認事項

ステップ1｜家の相場を調べる

最初は、周辺で似た不動産がいくらで取引されているかを把握します。相場を知らずに提示された査定額を見ると、その数字の妥当性を判断しにくくなります。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格情報などを地域ごとに確認できます。民間ポータルサイトの売出物件も参考になりますが、売出価格と実際に成約した価格は同じではありません。

固定資産税評価額は税金の計算に使う評価であり、売却価格の代わりにはなりません。実家の場所・築年数・建物の状態などが似た事例を、できる範囲で確認しましょう。

ステップ2｜不動産会社に査定を依頼する

査定では、不動産会社が物件の条件や周辺市場から売却価格の目安を考えます。主に次の2種類があります。

• 机上査定：所在地、広さ、築年数などの情報を基にした概算。まず価格感を知りたい段階に向く。
• 訪問査定：担当者が現地の状態などを確認し、より具体的な販売価格を検討するための査定。

査定は売却の契約ではありません。査定価格も「必ずその値段で売れる」という約束ではありません。複数社へ依頼するなら、対応可能な社数で比較し、連絡方法や希望時間も伝えましょう。連絡希望が必ず守られるとは限らない点にも注意が必要です。

▶ 不動産査定とは？家を売る前に知っておきたい基本

当サイトでは、愛知県の賃貸中の一棟物件についてHOME4U経由で6社に査定を依頼した記録も公開しています。実家を査定した体験ではありませんが、依頼後の連絡や会社比較の様子を知りたい方には参考になる内容です。

▶ HOME4Uで6社に査定を依頼した実体験・比較記録

ステップ3｜査定額と不動産会社を比較する

一番高い査定額を出した会社が、必ずしも自分に合う会社とは限りません。「いくらで売れるか」だけでなく「どう売るのか」を比較しましょう。

仲介で市場に出すか、不動産会社に直接買い取ってもらうかで、価格や売却期間の考え方も変わります。早く現金化したいなど事情がある場合は、両方の条件を比較してください。

▶ 不動産会社の選び方｜売却で失敗しないための基準

▶ 仲介と買取の違い｜自分に合う売り方を比較

ステップ4｜不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で売却するときは、不動産会社に販売活動を依頼する媒介契約を結びます。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼できる。
• 専任媒介契約：依頼先は原則1社。売主が自分で見つけた相手との取引は可能。
• 専属専任媒介契約：依頼先は原則1社。売主が自分で見つけた相手との取引にも制約がある。

契約期間、業務報告、指定流通機構への登録、仲介手数料、解除・更新条件なども種類によって違います。重要な約束を含むので、書面を読まずに決めないようにしましょう。

▶ 不動産の媒介契約とは？3種類の違いと選び方

参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

ステップ5｜売り出し価格を決め、販売活動を始める

不動産会社と相談して売り出し価格を決め、広告掲載などの販売活動へ進みます。査定価格＝売り出し価格＝成約価格ではありません。

売り出し価格が高すぎると反響が少なくなることがあり、安すぎれば希望する手取り額を確保できない場合もあります。価格を決める際は、査定の根拠、売却希望時期、費用やローン残高を合わせて検討します。

販売開始後も、不動産会社からの報告で「閲覧や問い合わせはあるか」「内覧につながっているか」「価格見直しが必要か」を確認します。販売方法や報告の頻度は契約内容によります。

ステップ6｜内覧に対応し、購入条件を交渉する

購入希望者が見つかると、内覧や価格・引き渡し時期などの条件交渉が始まります。

内覧前には、無理のない範囲で掃除・換気・整理をして、見学できる状態に整えましょう。一方、実家や古い家では、見栄えだけでなく、雨漏り、シロアリ、設備の故障、増改築の履歴など、把握している事実を正しく伝えることが重要です。

必要に応じて建物状況調査（インスペクション）や境界確認も検討します。物件状況の説明・契約条件に関わるため、何を調べるかは不動産会社へ相談してください。

• 片付ける荷物の範囲と期限
• 不具合の説明と設備の取扱い
• 値引き可能な範囲
• 引き渡し希望日
• 古い家のまま売るか、解体条件を設けるか

ステップ7｜買主と売買契約を結ぶ

価格や引き渡し条件などで合意したら、売買契約を締結します。「契約したら簡単に取り消せる」と考えず、署名前に内容を確認しましょう。

手付金の支払い方法・解除できる条件・契約不適合責任の範囲は、契約内容や当事者によって異なります。「古い家だから一切責任を負わない」と当然には言えません。不明点は署名前に質問し、必要なら専門家へ相談しましょう。

また、売買契約の締結と、残代金を受け取り家を引き渡す日は通常別です。契約した日にすべてが完了するわけではありません。

ステップ8｜残代金の決済・登記・引き渡しを行う

売買契約の後は、約束した日に物件を引き渡せるよう、必要な準備を整えます。一般的な仲介取引では、残代金の決済と所有権移転登記に必要な手続き、鍵などの受渡しを調整します。

1. 買主からの残代金の受領を確認する。
2. 固定資産税などの精算金や諸費用を契約内容に沿って処理する。
3. ローンが残っていれば、金融機関と完済・抵当権抹消を調整する。
4. 司法書士などと所有権移転登記の手続きを進める。
5. 鍵、物件に関係する書類・設備などを引き渡す。
6. 電気・水道・保険等の変更・解約が必要か確認する。

これらは決済日に合わせて一連で行うことが多く、必ず上記の順番で個別に終えるという意味ではありません。実際の流れは担当会社・金融機関・司法書士と確認してください。

売却代金が振り込まれても、仲介手数料、ローン返済、登記費用などを差し引いた額が手取りになります。売却の費用全体についてはこちらの記事で確認できます。

▶ 家を売るときの費用はいくら？仲介手数料・税金・手取り額

家を売った後に確認すること｜確定申告と書類保管

引き渡しが終わっても、税金の確認は残ります。土地・建物の売却では、売却代金の全額ではなく、取得費や譲渡費用などを考慮した譲渡所得によって課税関係が決まります。

売却益がある場合や、マイホームの3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、確定申告が必要になることがあります。特例で税金が0円になるとしても、適用のための申告が必要な制度があります。一方、特例を使わず譲渡損が出る場合など、申告が不要なケースもあります。

通常、申告が必要な場合は売却した翌年の確定申告期間に手続きします。相続した実家に、所有者本人のマイホーム特例がそのまま使えるとは限りません。 相続空き家に関する別の特例など、条件を確認してください。

売買契約書、購入時の資料、仲介手数料や譲渡費用の領収書、特例に関わる書類は保管しておきましょう。

▶ 実家を売ると税金はいくら？特例と確認事項

根拠：国税庁「土地や建物を売ったとき」

家を売るまで何か月？期間の目安と長引くケース

家の売却は、査定を依頼したその日に完了するものではありません。数か月単位で準備することが一つの考え方ですが、物件や地域、売り方で大きく変わります。

例えば、次の表は売却計画を立てるための仮のスケジュール例です。全国の平均や売却期間の保証ではありません。

この仮定なら、計画上は約3〜6か月を意識できます。ただし、相続人の意見が一致しない、登記が未了、境界が不明、家財道具が多い、買い手が少ないといった場合は、これより長くなることもあります。反対に短期間で進むこともあります。

売りたい期限が決まっているなら、最初の査定相談で「いつまでに決済を終えたいか」を共有しましょう。

家を売るときの必要書類｜準備段階ごとの一覧

書類は一度にすべてそろえる必要はありません。物件や取引条件により必要なものが違うため、各段階で担当者へ確認してください。

相続物件では別途、戸籍・遺産分割協議書などの相続関係資料が必要になる場合があります。 決済直前に初めて不足が判明しないよう、早めに司法書士や不動産会社に相談しておきましょう。

実家・空き家を売る場合は、通常の売却手順に何が加わる？

実家・空き家の売却も基本の8ステップは同じですが、通常の住み替えより前段階の整理が長くなる場合があります。

• 親の名義・相続人：誰に売却する権限があるか、相続登記を含めて確認する。
• 家族の考え：売却代金の分配、残したい家族の気持ち、売却期限を話し合う。
• 荷物：遺品や仏壇など、誰がいつ片付けるか決める。査定前に全面撤去が必須とは限らない。
• 建物の状態：雨漏り・腐食・設備・境界などの情報を整理する。
• 売り方：古家付きで売る、解体して土地として売る、買取を検討するなどを比較する。
• 空き家の維持：売却までの固定資産税・草刈り・火災保険・見回りなども見積もる。

具体的な空き家の売り方や売却上の注意点については、専用記事を参考にしてください。本記事では、売却全体の手順を把握する役割に絞っています。

▶ 空き家を売るにはどうする？売却の流れと注意点

また、そもそも実家を売るか残すか決めていない場合は、売却の8ステップへ急いで進む必要はありません。

▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸す

よくある質問｜家の売却手順で迷いやすいこと

Q1．家を売るとき、最初に何をする？

まず所有者名義、共有者の意向、ローンの有無などを確認します。そのうえで周辺相場を調べ、必要に応じて不動産会社に査定を依頼しましょう。親名義や相続未登記の実家は、売却できる権限の確認が重要です。

Q2．査定を依頼したら必ず売らないといけない？

いいえ。査定は価格や売り方を検討するための材料であり、それだけで売買契約を結んだことにはなりません。売却を急がないなら、その意向を担当者に伝えましょう。

Q3．査定は何社に依頼すればいい？

全員に共通する正解の社数はありません。1社だけでは比較しにくいので、連絡や比較に無理のない範囲で複数社の提案を確認する考え方が合理的です。査定額の高さだけでなく根拠を比較しましょう。

Q4．家は何か月くらいで売れる？

条件によって違います。3〜6か月を計画上の仮置きにすることはできますが、すべての家がその期間で売れるわけではありません。相続登記や荷物の整理が必要な実家では、販売開始前の準備にも時間がかかります。

Q5．住宅ローンが残っていても売れる？

売却自体を検討することはできますが、担保が設定されている場合は決済時の完済・抵当権抹消などの調整が必要になるのが一般的です。売却代金で返済できない場合は、金融機関との相談も必要になります。

Q6．相続登記をしていない実家でも売れる？

相続人の確定や権利関係の整理が必要で、売却のためには通常、相続登記を行います。相続人申告登記だけでは売却に必要な所有権移転を代替できません。早めに司法書士へ確認しましょう。

Q7．古い家は、荷物を全部片付けてから査定する？

査定前の完全な片付けが必須とは限りません。現地の状態を伝え、古家付き売却・残置物の取扱いなどを不動産会社と相談しましょう。ただし、引き渡しまでの荷物撤去は契約条件に従って準備が必要です。

Q8．家を売ったら必ず確定申告する？

必ずとは限りません。譲渡益の有無や、利用する税制特例によって変わります。マイホームの3,000万円特別控除などを使う場合は、税額が0円になる場合でも申告が必要なことがあります。

判断に迷っている方へ｜売却を決める前に整理したいこと

実家を売るか残すか迷っているなら、焦って媒介契約に進む必要はありません。名義、家族の希望、持ち続ける費用、売却した場合の価格を順番に整理しましょう。

その整理に使えるよう、当サイトでは無料の「見落とし発見診断シート」を案内しています。

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一方で、家族の意向がまとまり、売却する方向で価格を比較したい段階なら、複数の不動産会社に査定を依頼するのも選択肢です。査定依頼は売買契約ではありません。 提案内容や担当者の説明を見てから判断しましょう。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。

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次に読む記事｜必要な段階で詳しく確認

• 査定の仕組みを詳しく確認する（ステップ2）
• 不動産会社の選び方を詳しく確認する（ステップ3）
• 媒介契約3種類を比較する（ステップ4）
• 仲介手数料・売却費用・手取り額を確認する（決済前）
• 空き家を売る方法を確認する（実家・空き家）

まとめ｜家を売るときの最初の3つの行動

家を売る流れは、相場を調べる → 査定する → 会社を比較する → 媒介契約 → 売り出し → 内覧・交渉 → 売買契約 → 決済・引き渡しの8ステップです。

実家や相続した家では、その前に「名義と売却の権限」「家族の方針」「ローン・抵当権」「建物や荷物の状況」を確認しておくと、途中で困る可能性を減らせます。

1. 所有者・共有者・ローンの状況を調べる。
2. 周辺相場を確認し、売却方法の候補を整理する。
3. 必要に応じて複数社の査定・販売提案を比較する。

売却は、一度にすべて決める必要はありません。今の段階で何が分からないかを確認し、一つずつ進めましょう。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

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