家を売るときの注意点5つ｜査定・契約・費用で後悔しない方法

「家を売るとき、何に気をつければいいのだろう？」と不安になっていませんか。

不動産会社への相談、査定額の確認、売出価格の設定、買主との契約。家の売却には、普段なじみのない判断がいくつもあります。特に実家や空き家では、名義や家財の整理、建物の傷みなども関係するため、確認することが増えます。

• 高い査定額を提示した会社を選べば安心なのか
• 媒介契約をよく理解しないまま結んでよいのか
• 売却代金から何を差し引かれるのか
• 売った後に税金や建物の不具合で困らないか

結論から言うと、家を売るときは「査定額だけ」「会社の知名度だけ」「売却価格だけ」で決めないことが大切です。会社の説明、媒介契約、売出価格、内覧の準備を確認し、売買契約の条件と手元に残る金額まで把握しておきましょう。

この記事では、家を売るときの注意点5つを中心に、契約前・売却中・売却後に見落としやすい項目をチェックできるように整理します。

この記事でわかること

• 家を売るときの注意点5つ
• 査定額・売出価格・成約価格の違い
• 媒介契約と買主との売買契約で確認すること
• 売却費用・住宅ローン・税金を踏まえた手取りの考え方
• 実家・空き家を売る場合に追加で確認すること

結論｜家を売るときは5つの注意点を先に確認する

家の売却で後悔する可能性を減らすには、売却活動を始める前から次の5つを意識しておきましょう。

これに加えて、買主との売買契約では不具合の告知や引き渡し条件を確認し、売却後の税金まで見通しておく必要があります。

「いくらで売れるか」と「その条件で売ってよいか」は別の問題です。一つずつ確認していきましょう。

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家を売るときの注意点5つ

① 最初の不動産会社だけで即決しない

近くにある不動産会社や、名前を知っている大手へ最初に相談すること自体は問題ありません。ただし、会社によって対応できる地域・物件の種類や、販売方針は異なります。

候補会社には、少なくとも次の点を確認しましょう。

• 売却予定の地域で、似た物件の売買仲介を扱っているか
• その家の長所だけでなく、売りにくい条件も説明するか
• どのように購入希望者を探す予定か
• 売却費用や販売期間の見通しを具体的に話せるか
• 担当者へ質問しやすく、連絡方法にも納得できるか

複数社の査定や提案を比べると、1社だけでは気づかなかった違いが見えることがあります。ただし、必ず一括査定サイトを使わなければならないわけではありません。信頼できる会社へ直接相談し、必要なら別の会社の意見を聞く方法もあります。

候補会社を評価する詳しい基準は、不動産会社の選び方｜売却で失敗しないための5つの基準で整理しています。

② 査定額の高さだけで会社を選ばない

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定額に差が出る場合があります。最も高い数字は魅力的ですが、査定額は、その価格で必ず売れるという約束ではありません。

高い査定額が出た場合こそ、次のことを質問しましょう。

• どのような成約事例を参考にしたのか
• 立地・築年数・建物の傷みをどう評価したのか
• どれくらいの期間で売れると想定しているのか
• 売出価格と成約見込み価格をどう考えているのか
• 反応が弱い場合は、何を見直す予定なのか

査定額が高いこと自体を否定する必要はありません。重要なのは、価格の根拠を説明してもらい、ほかの提案と比較できることです。

③ 媒介契約を理解せずに署名しない

不動産会社に買主探しを依頼するときに結ぶ「媒介契約」には、主に3種類があります。

定期報告の回数以外にも、自分で買主を見つけた場合の扱いや、指定流通機構（レインズ）への登録義務などが異なります。

契約前には、契約期間・報告方法・解除条件・依頼する業務・仲介手数料を確認しましょう。分からない点を残したまま署名する必要はありません。

参考：東日本レインズ｜媒介契約制度

詳しくは、不動産の媒介契約とは？3種類の違いと選び方で確認できます。

④ 根拠なく売出価格を高く設定しない

少しでも高く売りたいと考えるのは自然なことです。ただし、周辺の似た物件と比べて価格が大きく離れていると、購入希望者からの問い合わせが少なくなる可能性があります。

一方で、売却を急がず価格を優先する場合など、高めの売出価格を設定する方針が必ず間違いというわけでもありません。

不動産会社と相談するときは、売却希望時期、周辺の成約事例、価格を見直すときの判断材料を共有しましょう。

売り出しても反応がない場合の見直しは、家が売れないとどうなる？5つの負担と売却を立て直す方法を参考にしてください。

⑤ 内覧前の準備を軽く見ない

購入希望者が実際に家を見る「内覧」では、建物の状態だけでなく、室内を確認しやすいかどうかも大切です。

• 玄関・水回り・室内を清掃する
• 窓を開けるなど、できる範囲で換気する
• 荷物を整理し、部屋や通路を見学しやすくする
• 庭木や玄関周辺の状態を確認する
• 不動産会社と内覧日時・鍵の管理方法を決める

古い実家で家財が残っている場合も、家族の了承を得ずに処分するのではなく、まず確認できる場所を整えましょう。売れると決まっていない段階で高額なリフォームを急ぐ必要はありません。

なお、内覧でよい印象を与えたいからといって、雨漏りや設備不良など、把握している不具合を隠してよいわけではありません。建物の状態は正確に説明しましょう。

査定額・売出価格・成約価格は別の数字

家を売るときは、似ているようで意味の違う3つの価格が登場します。

査定額が3,000万円だからといって、3,000万円で売り出さなければならないわけではなく、3,000万円で成約する保証もありません。

査定額の根拠を確認し、自分が重視する価格と売却時期を踏まえて売出価格を決めることが大切です。

買主との売買契約を結ぶ前に確認したいこと

不動産会社との「媒介契約」と、買主との「売買契約」は別です。売買契約を結ぶと、代金の支払いや物件の引き渡しなど、売主・買主双方の義務が生じます。

契約前には、少なくとも次の項目を確認しましょう。

1. 建物の不具合：雨漏り、シロアリ被害、設備故障など、把握していることを伝えたか
2. 契約不適合責任：引き渡した物件が契約内容に合わない場合の取り決めを理解したか
3. 残置物：家具・家電・庭の物置などを誰がいつまでに撤去するか
4. 代金と日程：手付金、残代金の決済日、引き渡し日が明確か
5. 解除・違約金：契約をやめられる条件と費用負担を確認したか

例えば「古い家なので現況のまま引き渡す」という説明でも、不具合の伝え方や責任の範囲を何も確認しなくてよいわけではありません。契約書や物件状況の報告書などで、実際の取り決めを確認することが重要です。

口頭で聞いた条件も、売買契約書や関係書類にどのように記載されるか確かめましょう。不明点が残る場合は、署名前に専門家へ相談してください。

家を売る前に、売却費用と手取り額を確認する

家が売れた金額が、そのまま自由に使えるお金として手元に残るわけではありません。売却には物件や契約条件に応じて支出があり、住宅ローンが残っていれば返済も必要になります。

• 仲介を依頼した場合の仲介手数料
• 売買契約書の印紙税（課税文書に該当する場合）
• 抵当権抹消などの登記関連費用
• 必要に応じた測量・境界確認費用
• 家財処分、清掃、修繕、解体などの費用
• 住宅ローンの残債や完済に伴う費用

例えば手元資金を整理するなら、次の考え方が出発点になります。

売却代金 − 売却に伴う支出 − ローン返済額 ＝ 決済後に残る資金の目安

実際には手付金の受領時期、精算金、諸費用の支払時期などでも資金の動きが変わります。税金が発生する場合は、別途その支払いも見込んでおきましょう。

この計算は、あくまで手元資金を見積もる考え方であり、税務上の譲渡所得を求める計算式ではありません。住宅ローンの残債が売却代金を上回る可能性がある場合は、金融機関と早めに相談してください。

売却後の税金・確定申告も事前に確認する

土地や建物を売却した際に譲渡所得が生じると、所得税・住民税などが関係する場合があります。税務上の譲渡所得は、原則として譲渡価額から取得費や譲渡費用などを差し引き、適用できる特別控除があれば考慮して計算します。

売却前に確認したいのは、次の内容です。

• 売却した家や土地の購入代金・取得費が分かるか
• 仲介手数料など、譲渡費用に該当する支出は何か
• 自分が住んでいたマイホームの特例に該当するか
• 相続した空き家に関する特例に該当するか
• 売却した年分の確定申告が必要か

マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除と、相続した空き家に関する特例は、対象となる家屋や売却時期などの要件が異なります。相続した空き家であっても、必ず3,000万円を控除できるわけではありません。相続人の人数によって控除上限が変わる場合もあります。

また、特例の適用を受けるために確定申告が必要となる場合があります。売却後に慌てないよう、契約前から必要書類や適用条件を確認しましょう。

参考：国税庁｜土地や建物を譲渡したときの譲渡所得、マイホームを売ったときの特例、相続した空き家を売ったときの特例

売却後の申告手続きは、不動産売却後の確定申告で詳しく確認できます。個別の税額や特例の可否は、税務署や税理士に相談してください。

実家や空き家を売る場合は、さらに確認することがある

実家や空き家は、誰も住んでいないからすぐ売れるとは限りません。売却方針を決める前に、次の点も整理しましょう。

• 名義：土地と建物の所有者、相続登記・共有名義の状況
• 家族の意向：売却することや家財の扱いについて、必要な人と話し合ったか
• 建物の状態：雨漏りや設備の故障、危険な破損がないか
• 家財：遺品・家具・物置の中身を誰が処分するか
• 土地の条件：境界・接道など、確認が必要な事項はないか
• 売り方：古家付きのまま売るか、土地として売るか、買取も検討するか

古い家だからといって、先に解体することが正解とは限りません。解体費用や買主の希望に加え、相続空き家に関する税制特例の要件も確認したうえで判断しましょう。

危険な建物の破損がある場合は、売却の準備よりも安全確保を優先してください。

家を売る前の最終チェックリスト

最後に、売却の段階ごとに確認漏れがないか見直してみましょう。

すべてを一人で判断する必要はありません。分からない項目があれば、内容に応じて不動産会社、金融機関、司法書士、税理士などへ確認しましょう。

家を売る前に迷っている方へ

売却するかどうか自体が決まっていない方は、まず家族の意向や将来の利用予定を整理するところから始めましょう。特に実家なら、価格だけで決める必要はありません。

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売る方針は決まっているものの、名義・ローン・必要書類などの準備が心配なら、家を売る前に確認したい9つのポイントを参考にしてください。

実家や空き家の状況をどこから整理すればよいか分からない場合は、無料の「見落とし発見診断シート」も利用できます。

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売却を具体的に検討していて、会社ごとの査定や売却方針を比較する必要がある場合は、不動産会社への相談を検討しましょう。一括査定を利用する場合は、依頼先から連絡が来ることや、サービスの利用条件も確認してから申し込みます。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

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まとめ｜家を売るときは、価格だけでなく契約と手取りまで確認しよう

家を売るときの注意点は、次の5つです。

1. 最初の不動産会社だけで即決しない
2. 査定額の高さだけで会社を選ばない
3. 媒介契約の内容を理解してから署名する
4. 根拠なく売出価格を高く設定しない
5. 内覧前の準備を軽く見ない

さらに、買主との売買契約では不具合や引き渡し条件を確認し、売却代金から諸費用とローン返済額を差し引いた手元資金も見積もりましょう。税務上の譲渡所得や特例・確定申告は、これとは別に確認が必要です。

「高く売れそうか」だけでなく、「その価格と条件で納得して売れるか」を考えること。分からないことを一つずつ確認し、売却の判断を進めましょう。

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