不動産を売却すると、確定申告が必要になる場合があります。
- 「家を売ったら必ず確定申告が必要なのか」
- 「税金はどんなときにかかるのか」
- 「3,000万円控除を使う場合はどうなるのか」
- 「確定申告をしないとどうなるのか」
家や実家を売るとき、こうした不安を持つ方は多いと思います。
不動産売却の税金は、売った金額だけで決まるわけではありません。
買ったときの価格、売るときにかかった費用、所有期間、使える特例によって変わります。
また、税金が0円になる場合でも、特例を使うために確定申告が必要になることがあります。
この記事では、不動産売却で確定申告が必要なケース、税金がかかる仕組み、申告前に確認したい注意点をわかりやすく整理します。
なお、税金の扱いは個別事情で変わるため、最終的な判断は税務署や税理士に確認してください。
■ この記事でわかること
✓ 不動産売却で確定申告が必要なケース
✓ 税金がかかる仕組み
✓ 3,000万円控除を使うときの注意点
✓ 確定申告の時期と必要書類
✓ 申告しないとどうなるか
✓ 売却前に確認しておきたいこと
■ 結論：不動産売却で確定申告が必要なケースは主に3つ
不動産を売却したときに、確定申告が必要になるケースは主に次の3つです。
- 不動産を売って利益が出た場合
- 3,000万円控除などの特例を使う場合
- 売却損を使って損益通算や繰越控除を受けたい場合
家を売って利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかることがあります。
一方で、利益が出ていない場合は、確定申告が不要になることもあります。
ただし、ここで注意したいのが特例です。
たとえば、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除を使う場合、控除によって税金が0円になるとしても、原則として確定申告が必要です。
つまり、不動産売却後は次の順番で確認すると分かりやすいです。
- 売却で利益が出ているか
- 使える特例があるか
- 特例を使うために確定申告が必要か
- 必要書類を用意できるか
- 翌年の申告時期に手続きできるか
不動産売却の税金は、売却価格だけでは判断できません。
ただし、売却価格の目安が分からないと、利益が出そうかどうかも分かりにくいです。
そのため、売却前の段階では、まず家がいくらくらいで売れそうかを確認しておくことが大切です。
■ 住田さんの悩み
実家を売った場合、確定申告は必要なのでしょうか。税金がかかるのか、申告しないといけないのか、よく分かりません。
■ 家守さんの整理
家を売って利益が出た場合は、確定申告が必要になることがあります。また、3,000万円控除などの特例を使う場合は、税金が0円になっても確定申告が必要になることがあります。まずは売却価格、取得費、売却にかかった費用を整理して、利益が出るかどうかを確認することが大切です。
不動産売却で税金がかかる仕組み
不動産を売ったときの税金は、売却価格そのものにかかるわけではありません。
税金の対象になるのは、基本的に売却によって出た利益です。
この利益を、譲渡所得といいます。
譲渡所得は、ざっくり言うと次のように考えます。
売却価格から、買ったときの費用や売るためにかかった費用を差し引いて、利益が残るかどうかを見ます。
計算のイメージは次の通りです。
- 売却価格を確認する
- 取得費を確認する
- 売却にかかった費用を確認する
- 使える特別控除があるか確認する
- 課税対象になる利益があるか確認する
ここで大切なのは、「高く売れたから必ず税金がかかる」とは限らないことです。
たとえば、売却価格が高くても、取得費や売却費用を差し引いた結果、利益が出ていなければ税金がかからない場合があります。
一方で、取得費が分からない場合や、昔に安く買った不動産を売る場合は、利益が出やすくなることもあります。
確定申告が必要なケース3つ
不動産売却で確定申告が必要になる主なケースは、次の3つです。
- 不動産を売って利益が出た場合
- 3,000万円控除などの特例を使う場合
- 売却損を使って損益通算や繰越控除を受けたい場合
それぞれ見ていきましょう。
ケース① 不動産を売って利益が出た場合
不動産を売って利益が出た場合は、確定申告が必要になることがあります。
利益とは、単純に売却価格のことではありません。
売却価格から、取得費や売却費用などを差し引いた後に残る金額です。
たとえば、次のような費用を確認します。
- その不動産を買ったときの価格
- 購入時の仲介手数料
- 売却時の仲介手数料
- 測量費
- 解体費
- 印紙代
- 登記関係の費用
これらを整理しないと、利益が出ているかどうか判断しにくいです。
家を売ったあとに慌てないためにも、売却前から関係書類を集めておくと安心です。
ケース② 3,000万円控除などの特例を使う場合
マイホームを売った場合、条件を満たせば3,000万円特別控除を使えることがあります。
これは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
ただし、特例を使って税金が0円になる場合でも、特例の適用を受けるために確定申告が必要になることがあります。
ここは間違えやすいポイントです。
「税金が0円だから何もしなくていい」と考えないようにしましょう。
特に、実家や空き家を売る場合は、マイホームの特例に当てはまるのか、相続した空き家の特例に当てはまるのかなど、条件の確認が必要です。
特例は条件が細かいため、自己判断せず、税務署や税理士に確認するのが安全です。
ケース③ 売却損を使って損益通算や繰越控除を受けたい場合
不動産を売って損が出た場合、確定申告が不要になることもあります。
ただし、一定の条件を満たす場合は、売却損を他の所得と損益通算したり、翌年以降に繰り越したりできる制度があります。
このような制度を使いたい場合は、確定申告が必要です。
つまり、利益が出たときだけでなく、損が出たときにも確定申告をした方がよいケースがあります。
損が出たから何もしなくてよい、と決めつけないようにしましょう。
確定申告が不要になることがあるケース
不動産を売っても、確定申告が不要になることがあります。
たとえば、売却によって利益が出ておらず、特例や損益通算なども使わない場合です。
ただし、不動産売却では次のような確認が必要です。
- 本当に利益が出ていないか
- 取得費を正しく計算できているか
- 売却費用を差し引けているか
- 特例を使う必要がないか
- 税務署から確認が来ても説明できるか
自己判断で「申告しなくていい」と決めるのは少し危険です。
特に、売却金額が大きい場合や、取得費が分からない場合、相続した不動産を売った場合は注意が必要です。
不安な場合は、税務署や税理士に確認しましょう。
確定申告の時期
不動産を売却した場合の確定申告は、原則として売却した翌年に行います。
一般的な確定申告の時期は、翌年の2月16日から3月15日ごろです。
ただし、年によって土日祝日の関係で日程が変わることがあります。
たとえば、2026年に不動産を売却した場合は、2027年の確定申告期間に申告するイメージです。
不動産売却は金額が大きいため、売却した年のうちに必要書類を整理しておくと安心です。
確定申告に必要な主な書類
不動産売却の確定申告では、売却内容や使う特例によって必要書類が変わります。
主な書類は、次の通りです。
- 売却時の売買契約書
- 購入時の売買契約書
- 仲介手数料の領収書
- 登記関係の書類
- 測量費や解体費などの領収書
- 本人確認書類
- マイナンバー関係書類
- 特例を使う場合に必要な書類
特に大切なのは、購入時の資料です。
昔買った家や、相続した実家の場合、購入時の契約書が見つからないことがあります。
取得費が分からないと、税金の計算に影響することがあります。
売却を考え始めた段階で、できるだけ早めに書類を探しておきましょう。
確定申告をしないとどうなる？
確定申告が必要なのに申告しないと、あとから税務署に指摘されることがあります。
その場合、本来の税金に加えて、延滞税や加算税がかかる可能性があります。
特に、不動産売却は金額が大きいため、税務署にも把握されやすい取引です。
「知らなかった」では済まないこともあります。
確定申告が必要か分からない場合は、早めに確認しておきましょう。
売却前に価格の目安を確認する
不動産売却の税金を考えるには、売却価格の目安を知ることが大切です。
売却価格が分からなければ、利益が出そうか、税金がかかりそうかをイメージしにくいからです。
もちろん、正確な税額は取得費や売却費用、特例の有無によって変わります。
ただ、家がいくらくらいで売れそうかを知っておくと、確定申告や税金の準備もしやすくなります。
複数の不動産会社に査定を依頼すると、売却価格の目安を比較できます。
1社だけでは、その価格が高いのか低いのか判断しにくいです。
まずは価格の目安を確認して、税金がかかりそうかどうかを考える材料にしましょう。
判断に迷っている方へ
不動産売却では、税金だけで判断しないことも大切です。
実家は、売る・残す・貸すのどれが正解かは状況によって変わります。
税金がかかるかどうかだけでなく、管理の負担、固定資産税、家族の事情、将来の使い道も含めて考える必要があります。
まずはこちらの記事で判断基準を整理してみてください。
▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方
不動産売却の確定申告が不安なときは、税金だけでなく、売却価格や費用、特例、家族の判断まで整理しておくことが大切です。
たとえば、次のような点です。
- 売却で利益が出そうか
- 取得費が分かる資料が残っているか
- 売却にかかった費用を整理できているか
- 3,000万円控除などの特例を使う可能性があるか
- 確定申告が必要になりそうか
- 売却後に手元にいくら残りそうか
- 家族と売却方針を共有できているか
ここが整理できていると、確定申告だけに不安を感じるのではなく、売却後の税金や手取り額を現実的に考えやすくなります。
実家や空き家のことで、今どこを見落としているのか確認したい方は、無料の「見落とし発見診断シート」で現在地を整理してみてください。
不動産売却の確定申告は、売却価格が分からないと具体的に考えにくいものです。
売ると決めていなくても、まず価格の目安を知っておくと、利益が出そうか、税金がかかりそうかを考えやすくなります。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
■ 次に読む記事
実家を売るときの税金全体を確認したい方は、まずこちらで整理しておきましょう。
▶ 実家を売ると税金はいくら？確認したい5つのポイントと特例
売却にかかる費用や、手元に残る金額を知りたい方はこちらも参考になります。
▶ 家を売るときにかかる費用はいくら？仲介手数料・税金・手取り額の考え方
相続した空き家を売る場合は、3,000万円控除が使えるかどうかも確認しておきましょう。
▶ 空き家の3000万円控除とは？売る前に確認したい5つの条件と注意点
まとめ
不動産売却で確定申告が必要になるケースは、主に次の3つです。
- 不動産を売って利益が出た場合
- 3,000万円控除などの特例を使う場合
- 売却損を使って損益通算や繰越控除を受けたい場合
家を売って利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかることがあります。
また、3,000万円控除などの特例を使う場合は、税金が0円になっても確定申告が必要になることがあります。
一方で、利益が出ておらず、特例も使わない場合は、確定申告が不要になることもあります。
ただし、不動産売却の税金は、取得費、売却費用、所有期間、特例の有無によって変わります。
自己判断で済ませず、不安がある場合は税務署や税理士に確認しましょう。
売却前の段階では、まず家がいくらくらいで売れそうかを知っておくことが大切です。
売却価格の目安が分かると、利益が出るか、税金がかかりそうかを考えやすくなります。
まずは複数社の査定を比較して、売却価格の目安を確認してみましょう。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
