家や実家を売ったあと、「確定申告は必要なのだろうか」と迷う方は少なくありません。
- 家を売ったら、必ず確定申告をするの？
- 税金が0円なら、申告しなくてもいい？
- 相続した実家を売った場合、誰が申告するの？
- 必要書類を集めて、どうやって申告するの？
結論からいうと、不動産を売って利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、税金が0円になっても、3,000万円特別控除などを利用するために申告が必要な場合があります。
反対に、譲渡損失が出ていて特例も使わない場合などは、所得税の確定申告が不要になることもあります。大切なのは、売却価格だけで判断しないことです。
この記事では、不動産売却後の申告要否の見分け方・4つの具体例・実家の名義別の注意点・必要書類・e-Taxでの申告手順を、順番に整理します。
※2026年10月時点に確認できる国税庁の資料に基づく一般的な説明です。税制の適用や申告義務は、他の所得、物件の利用状況、所有者、特例要件などで異なります。個別の判断は税務署または税理士に確認してください。
結論｜不動産売却の確定申告が必要なのは主に3つのケース
まずは、次の表で自分の状況に近いものを探してください。
| 売却後の状況 | 所得税の確定申告 | 最初に確認すること |
|---|---|---|
| ① 売却で譲渡所得（利益）が出た | 原則必要 | 取得費・譲渡費用、他の所得 |
| ② 3,000万円控除などの特例を使いたい | 特例の適用に必要 | 控除の要件と添付資料 |
| ③ 一定のマイホームの売却損特例を使いたい | 特例の適用に必要 | 居住・所有期間・住宅ローンなどの条件 |
| 利益がなく、利用する特例もない | 不要になる場合がある | 利益の計算が正しいか、他の申告義務がないか |
「税金が発生しない＝申告不要」ではありません。特例を適用して納税額が0円になるなら、その特例のために申告が必要となることがあります。
また、会社員の方には一定の少額所得について所得税の確定申告を要しない例外がありますが、適用条件が細かく、住民税の申告とは別に考える必要があります。後ほど説明します。
住田さんの悩み
親から相続した実家を売ろうか考えています。税金が出なければ、確定申告もしなくていいのでしょうか？ 書類の準備も心配です。
家守さんの整理
まずは売却で利益が出るかを計算し、使いたい特例があるか確認しましょう。利益がなくても特例によって申告が必要な場合があります。相続した実家なら、誰が所有者として売却したかも重要です。
最初に確認｜売却で「利益」が出ているか
不動産の売却価格がそのまま課税対象になるわけではありません。土地や建物を売ったときの譲渡所得は、基本的に次の式で求めます。
譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得
- 譲渡価額：土地・建物を売った対価。
- 取得費：購入代金・建築代金、購入時の一定の費用など。建物については減価償却費相当額を差し引く必要があります。
- 譲渡費用：売るために直接かかった仲介手数料や一定の測量費など。
取得費が分からない場合には、実際の取得費に代えて売却額の5％相当額を概算取得費として使える場合があります。ただし、実際の取得費を証明できる方が有利なこともあるため、購入時の契約書などは探しておきましょう。
注意したいのは、売却に関係して支払ったお金がすべて譲渡費用になるわけではないこと。修繕費や固定資産税、登記費用などは、支出の性質によって扱いが異なります。
税率や税額計算を詳しく知りたい方は、実家を売ると税金はいくら？計算例と3,000万円控除・相続の注意点で確認してください。本記事では「申告が必要かどうか」に絞ります。
確定申告が必要になる3つのケース
ケース①｜売却で課税対象の利益が出た
取得費や譲渡費用を差し引いて譲渡所得がプラスになった場合、原則として売却した年の翌年に所得税の確定申告が必要です。
たとえば、売却価格2,000万円、取得費1,400万円、譲渡費用100万円なら、譲渡所得は500万円です。この500万円を基礎に、所有期間や特例などを踏まえて税額を計算します。
会社員で年末調整を受けていても、不動産の譲渡所得については申告が必要になる場合があります。例外に当てはまるかは他の所得も含めて確認してください。
ケース②｜3,000万円特別控除などを使う
マイホームの3,000万円特別控除や、相続した空き家に関する特別控除は、要件を満たせば譲渡所得から所定の金額を差し引ける制度です。
特例によって課税される譲渡所得が0円になる場合も、特例の適用を受けるために確定申告が必要です。
ただし、「親の実家を売った」だけで自動的に3,000万円控除が使えるわけではありません。
- 親が生きていて、親自身が売る：親のマイホームに当たるかなどを確認します。
- 親の死亡後、相続人が売る：一定の相続空き家の特例に当たるかを確認します。建築時期・居住状況・売却時期などに要件があります。
- 子が昔住んでいた親名義の家を売る：住んだことがあるだけで、子自身にマイホーム控除が使えるとは限りません。
なお、2026年時点の相続空き家の特別控除は、要件を満たす譲渡について2027年12月31日までの制度です。2024年以後の譲渡で対象家屋等を取得した相続人が3人以上の場合、控除上限が原則1人2,000万円となる点にも注意してください。
相続空き家の細かな条件は、空き家の3,000万円控除とは？売る前に確認したい条件と注意点で整理しています。
公式資料：国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」／No.3306「相続空き家を売ったときの特例」
ケース③｜一定のマイホーム売却損の特例を使う
不動産を売って損が出たからといって、必ず給与所得などと相殺できるわけではありません。一般的な土地・建物の譲渡損失は、原則として給与所得などとの損益通算はできません。
ただし、一定のマイホームの売却損には、要件を満たせば損益通算や繰越控除を受けられる特例があります。
- マイホームを買い換えて売却損が生じた場合の特例
- 住宅ローンが残るマイホームを一定の条件で売却し、損失が生じた場合の特例
いずれも、所有期間や住宅ローンなどの細かな条件があり、特例を使うには確定申告や所定の書類が必要です。親から相続して自分が住んでいない空き家の損失に、当然に適用できるものではありません。
公式資料：国税庁 No.3203「不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」／No.3370「マイホームの買換えによる譲渡損失」／No.3390「住宅ローンが残るマイホームの譲渡損失」
確定申告が不要になるのはどんな場合？
売却で譲渡所得が生じず、適用を受けたい特例もなく、ほかの理由による申告義務もない場合は、所得税の確定申告が不要になることがあります。
ただし、次の点を確認せずに「赤字だから申告しない」と決めるのは避けましょう。
- 建物の減価償却費相当額を考慮して取得費を計算したか。
- 取得費が不明なため、利益を少なく見積もっていないか。
- マイホームの売却損特例など、利用したい制度がないか。
- 不動産売却以外の所得について申告が必要ではないか。
- 所得税とは別に、住民税の申告が必要にならないか。
会社員なら「利益20万円以下＝絶対に申告不要」？
いいえ。一か所から給与を受け、年末調整が済んでいるなど一定条件の給与所得者では、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が20万円以下であれば、所得税の確定申告を要しない場合があります。
しかし、不動産売却の所得だけで20万円を判定するわけではなく、ほかの対象所得も合算します。また、医療費控除などのために所得税の確定申告をする場合は、その少額所得も含めて申告する必要があります。
この取扱いは住民税の申告不要を意味しません。少額だから申告不要と判断する前に、税務署とお住まいの自治体の案内を確認してください。
参考：国税庁 No.1900「給与所得者で確定申告が必要な人」
4つの事例で比較｜自分は申告が必要？
次の例は仕組みを理解するための仮想事例です。物件の所有状況や他の所得によって結論が変わる場合があります。
| 例 | 売却後の状況 | 所得税の申告の考え方 |
|---|---|---|
| A | 取得費等を差し引いて500万円の譲渡所得が出た。適用する特例はない | 原則必要。課税される譲渡所得を申告する |
| B | 譲渡所得500万円。条件を満たすマイホームの3,000万円控除を使いたい | 特例適用のため必要。控除後の税額が0円でも申告する |
| C | 譲渡損失200万円。使う特例もほかの申告義務もない | 不要になる場合がある |
| D | 一定の要件を満たすマイホームの売却損特例を使いたい | 特例適用のため必要。添付書類も確認する |
重要なのは、Bは税額0円でも申告が必要、Cは損失だからといって必ず申告するわけではないという違いです。
実家を売った場合、誰が確定申告する？
50〜60代の方が実家を売るときは、実際の売却手続きを誰が行ったかではなく、誰の所有する不動産を誰が売却したかが重要です。
| 実家の状況 | 申告を検討する人 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 親名義の実家を親が売却 | 原則、親 | 親本人の譲渡所得、居住用財産の特例 |
| 相続した実家を相続人が売却 | 原則、売却した相続人 | 取得費・所有期間の引継ぎ、相続空き家特例 |
| 兄弟姉妹の共有名義で売却 | 原則、各共有者 | 持分に応じた譲渡価額・取得費など |
| 親が売却後、申告前に亡くなった | 相続人等による準確定申告が関係する場合あり | 死亡時期と申告期限 |
たとえば、子どもが親の代わりに不動産会社との連絡や書類整理を担当していても、それだけで子ども自身の譲渡所得になるわけではありません。
共有名義なら、売却額の全額を代表者1人の所得として申告するのではなく、各人の持分と所得の帰属を確認します。相続分や名義が未整理の場合は、契約前に専門家へ相談しましょう。
「準確定申告」は通常の翌年3月15日とは期限が異なる
年の途中で亡くなった方について所得税の申告が必要な場合、相続人等が行う準確定申告は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。
売却時期と死亡時期が近い場合には、通常の確定申告期限と混同しないようにしてください。
参考：国税庁 No.2022「納税者が死亡したときの確定申告（準確定申告）」
2026年に家を売った場合の確定申告はいつまで？
2026年1月1日から12月31日までの売却に関する所得税の確定申告は、原則として2027年2月16日（火）から3月15日（月）までです。
| 対象 | 日付 |
|---|---|
| 対象となる所得の年 | 2026年（令和8年） |
| 所得税の申告受付開始 | 2027年2月16日（火） |
| 所得税の申告・納付期限 | 2027年3月15日（月） |
還付申告や準確定申告などでは提出時期が異なります。また、売買契約日と引渡日が年をまたぐ場合、譲渡した年の判断に注意が必要です。原則として引渡日を基準としますが、契約の効力発生日による取扱いが認められる場合もあるため、年末の取引は確認しましょう。
不動産売却の確定申告に必要な主な書類
申告で慌てないためには、「計算のために手元に置く書類」と「特例のために提出・添付する書類」を分けると整理しやすくなります。
| 書類・資料 | 主な用途 | 確認したいこと |
|---|---|---|
| 売却時の売買契約書 | 譲渡価額・譲渡時期の確認 | 契約金額、引渡日 |
| 購入時の売買契約書・建築費資料 | 取得費の計算 | 購入額、土地と建物の内訳 |
| 購入・売却時の領収書 | 取得費・譲渡費用の確認 | 仲介手数料、測量費などの内容 |
| 登記事項証明書など | 所有関係・特例要件の確認 | 名義、持分、建築時期等 |
| 源泉徴収票など | 給与等の所得の申告入力 | ほかの所得・控除 |
| マイナンバー・本人確認関係 | 申告手続き | e-Taxの利用方法 |
| 特例に応じた証明書等 | 特例の適用 | 居住状況、売却条件、確認書など |
表のすべてを全員が税務署へ提出するわけではありません。提出・添付の要否は、申告方法や適用特例によって異なります。
土地・建物の譲渡所得については、通常「譲渡所得の内訳書（土地・建物用）」を作成します。確定申告書の分離課税の内容は第三表などに反映されますが、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、入力に応じて必要な帳票を作成できます。
相続空き家の特例を使う場合には、物件所在地の市区町村から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」など、追加書類が必要です。自治体での発行に時間がかかることも考え、早めに確認しましょう。
詳しい提出書類：マイホームの3,000万円控除／相続空き家の特例
不動産売却の確定申告のやり方｜5ステップ
実際に申告する場合は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」から土地・建物の譲渡所得を入力する方法があります。
STEP1｜売却関係の資料を集める
売却・購入時の契約書、領収書、登記関係の資料などを準備します。取得費が不明なら、そのまま決めつけず、古い契約書・建築記録が残っていないか探します。
STEP2｜譲渡所得と特例の要件を確認する
売却額、取得費、譲渡費用を整理し、利益または損失を計算します。マイホームの3,000万円控除や相続空き家特例を使う場合は、適用要件と必要書類を先に確認します。
STEP3｜国税庁の作成コーナーに入力する
国税庁「確定申告書等作成コーナー」で対象年分を選び、土地・建物等の譲渡所得の入力へ進みます。画面の案内に従い、譲渡価額・取得費・譲渡費用・特例などを入力します。
画面の名称や操作順は年分によって変わる場合があります。詳しくはe-Tax公式「土地建物等の譲渡所得を入力したい」で確認できます。
STEP4｜作成された申告書と明細を確認する
申告書の分離課税欄、譲渡所得の内訳書、特例に関する項目、添付書類などを確認します。入力を終えたら、誤って仲介手数料を二重に計上していないか、土地・建物の取得費が適切かも点検しましょう。
STEP5｜e-Tax等で提出し、必要なら納税する
e-Tax、書面での提出など、利用できる方法で期限内に申告します。納税が必要な場合は納付期限と方法も確認しましょう。申告書の控えや計算資料は、後から確認できるよう保存しておくと安心です。
確定申告を忘れたらどうなる？
申告が必要なのに期限までに申告しなかった場合、状況に応じて無申告加算税や延滞税が発生することがあります。
申告忘れに気づいたら、放置せず速やかに税務署へ確認し、必要な期限後申告などを進めましょう。特例の適用にも影響する場合があるため、提出前に条件を確かめることが大切です。
よくある質問
Q．税金が0円なら、確定申告は不要ですか？
必ずしも不要ではありません。3,000万円特別控除などの特例を使って税額が0円になる場合は、特例を適用するための申告が必要です。一方、特例を使わずに譲渡所得が生じない場合などは、申告不要となることがあります。
Q．会社員でも不動産売却の確定申告は必要ですか？
課税対象の譲渡所得がある場合は原則必要です。ただし、一部の給与所得者には所得税の申告を要しない例外があるため、他の所得と合わせて判断します。住民税の取扱いは別に確認してください。
Q．家を売って損をしたら申告しなくてよいですか？
損失が生じ、利用する特例やほかの申告義務がない場合は不要になることがあります。ただし、一定のマイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除の特例を使う場合は申告が必要です。
Q．相続した実家を兄弟で売却した場合、代表者だけ申告すればよいですか？
共有持分がある場合は、原則として各共有者が自分の持分に応じた譲渡所得を計算し、申告要否を判断します。遺産分割や名義、費用負担が複雑な場合は専門家に確認しましょう。
Q．親が買ったときの契約書がなくても申告できますか？
申告できる場合があります。取得費が分からないときの概算取得費の制度などを確認できますが、税額への影響が大きいため、実際の取得費を証明できる資料をまず探しましょう。
Q．e-Taxで不動産売却の申告はできますか？
できます。国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、土地・建物等の譲渡所得を入力し、必要な申告書類を作成できます。特例を利用する場合は必要書類の提出方法も確認してください。
売却前の方へ｜今から準備しておくと申告が楽になる
まだ売却していない方は、まず「売却価格の目安」「取得費の資料」「必要になりそうな費用」「特例の対象か」を整理するのが第一歩です。
実家を売るか残すか迷っている場合は、税金だけで結論を出さず、管理負担や家族の事情も含めて考えましょう。
▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方
判断材料がまだ整理できない方は、無料の診断シートで確認する方法もあります。
また、売却前で価格の目安を知りたい方は、複数社の査定を比較する方法もあります。ただし、査定額は実際の成約価格ではなく、査定だけで税額や申告義務は確定しません。
※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
すでに売却した方は、査定よりも契約書・領収書・申告期限の確認を優先してください。
次に読む記事
税率や3,000万円控除を含めた具体的な税額を知りたい方はこちら。
▶ 実家を売ると税金はいくら？計算例と3,000万円控除・相続の注意点
仲介手数料などの売却費用と、手元に残る金額を整理するならこちら。
▶ 家を売るときにかかる費用はいくら？仲介手数料・税金・手取り額の考え方
相続した空き家の3,000万円控除については、適用要件を先に確認しましょう。
▶ 空き家の3,000万円控除とは？売る前に確認したい条件と注意点
まとめ｜不動産売却後は申告の必要性・書類・期限を確認しよう
不動産売却の確定申告で確認することは、次の4つです。
- 利益または損失が出ているか：売却額だけでなく取得費・譲渡費用も計算する。
- 使いたい特例があるか：税額が0円でも、特例のために申告が必要な場合がある。
- 必要書類がそろうか：取得費資料、売却契約書、特例の証明書類を確認する。
- 期限までに申告できるか：2026年売却分の原則の申告期限は2027年3月15日。
「家を売ったら必ず申告」でも「税金が0円なら申告不要」でもありません。利益・特例・名義・ほかの所得を整理したうえで、必要な手続きに進みましょう。
個別の税務判断に迷う場合は、国税庁の一次情報を確認し、税務署または税理士へ相談してください。
※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
