相続した実家や空き家を売るときに、よく出てくるのが「空き家の3000万円控除」です。
- 「3000万円も控除されるってどういうこと？」
- 「税金が3000万円安くなるの？」
- 「相続した空き家なら誰でも使えるの？」
このように感じる方も多いと思います。
空き家の3000万円控除は、条件を満たせば、相続した空き家を売ったときの利益から最大3000万円を差し引ける制度です。
ただし、相続した家なら何でも使える制度ではありません。
亡くなった人が住んでいた家なのか、建物がいつ建てられたのか、相続後に誰かが住んだり貸したりしていないかなど、売る前に確認しておきたいポイントがあります。
この記事では、空き家の3000万円控除について、売る前に確認したい5つのポイントと注意点をわかりやすく整理します。
■ この記事でわかること
✓ 空き家の3000万円控除とは何か
✓ 売る前に確認したい5つのポイント
✓ 税金が3000万円安くなる制度ではないこと
✓ 控除が使えない可能性があるケース
✓ 売却前に注意したいこと
■ 結論｜売る前に確認したい5つのポイント
結論から言うと、相続した空き家を売るなら、3000万円控除が使えるかどうかを先に確認しておくことが大切です。
この特例が使えると、売却したときの税金を大きく減らせる可能性があります。
ただし、相続した空き家なら誰でも使える制度ではありません。
まず売る前に確認したいのは、次の5つです。
- 亡くなった人が住んでいた家か
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家か
- 相続後に貸したり誰かが住んだりしていないか
- 売却価格が1億円以下か
- 期限内に売却できるか
この5つに大きく外れている場合、3000万円控除を使えない可能性があります。
反対に、この5つに当てはまりそうであれば、特例を使える可能性があるため、売却前に詳しく確認する価値があります。
特に注意したいのは、相続後の使い方です。
売るまでの間に誰かが住んだり、賃貸に出したり、事業用として使ったりすると、控除が使えない可能性があります。
また、期限についても注意が必要です。
「相続から3年以内」と言われることがありますが、正確には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があります。
そのため、相続した空き家を売る予定があるなら、早めに条件を確認しておきましょう。
■ 住田さんの悩み
相続した実家を売ろうか迷っています。古い空き家なので、早めに売った方がいいとは思っています。ただ、売ったあとに税金がどれくらいかかるのか不安です。空き家の3000万円控除という制度を見かけたのですが、条件が難しくてよくわかりません。うちの実家でも使えるのでしょうか？
■ 家守さんの整理
相続した空き家を売るなら、3000万円控除が使えるかどうかは早めに確認しておきたいですね。ただし、この制度は「相続した空き家なら誰でも使える」というものではありません。まずは、亡くなった人が住んでいた家か、建物が古いか、相続後に貸したり誰かが住んだりしていないかを整理してみましょう。
ここからは、空き家の3000万円控除の仕組みと、売る前に確認したいポイントを順番に見ていきます。
空き家の3000万円控除とは
空き家の3000万円控除とは、相続した空き家を売ったときに、一定の条件を満たせば売却益から最大3000万円を控除できる制度です。
正式には、「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」と呼ばれる制度です。
少し難しい名前ですが、簡単に言うと、亡くなった親などが住んでいた家を相続し、その家や土地を売る場合に使える可能性がある税金の特例です。
税金が3000万円安くなる制度ではない
ここで大事なのは、空き家の3000万円控除は、税金そのものが3000万円安くなる制度ではないということです。
控除されるのは、売却価格ではなく、売却で出た利益です。
たとえば、次のようなイメージです。
- 売却価格：2000万円
- 取得費や売却費用：300万円
- 売却益：1700万円
この場合、本来は1700万円の売却益に税金がかかる可能性があります。
しかし、空き家の3000万円控除が使えると、売却益1700万円から最大3000万円を控除できます。
1700万円 − 3000万円 = 0円
このように、結果として売却益に対する税金がかからないケースもあります。
ただし、実際の税金は、取得費、譲渡費用、所有期間、他の特例との関係などによって変わります。
正確な税額は、税務署や税理士に確認してください。
売る前に確認したい5つのポイント
空き家の3000万円控除を使えるかどうかは、いくつかの条件を満たしているかで判断されます。
ただ、制度の条件を細かく並べると難しく感じやすいです。
まずは、売る前に次の5つを確認しておきましょう。
- 亡くなった人が住んでいた家か
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家か
- 相続後に貸したり誰かが住んだりしていないか
- 売却価格が1億円以下か
- 期限内に売却できるか
この5つを整理すると、3000万円控除を使える可能性があるか、大まかな方向が見えてきます。
1. 亡くなった人が住んでいた家か
空き家の3000万円控除は、亡くなった人が住んでいた家を相続し、その家や土地を売る場合に使える可能性がある制度です。
そのため、相続した家であっても、亡くなった人が住んでいなかった家は対象外になる可能性があります。
たとえば、親が一人暮らしをしていた実家を相続したケースでは、対象になる可能性があります。
一方で、別荘、賃貸用の家、親が住んでいなかった家などは、この特例の対象外になる可能性があります。
また、亡くなった人が老人ホームに入っていた場合でも、一定の条件を満たせば対象になることがあります。
ただし、老人ホームに入ったあとにその家を貸していたり、別の人が住んでいたりすると、対象外になる可能性があります。
老人ホームに入っていたケースは判断が細かくなるため、自己判断せず、税務署や税理士に確認しましょう。
2. 昭和56年5月31日以前に建てられた家か
空き家の3000万円控除は、昭和56年5月31日以前に建てられた家が対象です。
これは、いわゆる旧耐震基準の古い家を想定した制度だからです。
そのため、比較的新しい家は対象外になる可能性があります。
また、マンションのような区分所有建物も対象外です。
つまり、この制度は主に、親が住んでいた古い戸建ての実家を相続し、その後に空き家になったケースを想定していると考えるとわかりやすいです。
建築年月は、登記事項証明書や固定資産税の資料などで確認できる場合があります。
売却を考え始めた段階で、まず建物がいつ建てられたのかを確認しておきましょう。
3. 相続後に貸したり誰かが住んだりしていないか
特に注意したいのが、相続後の使い方です。
相続してから売却するまでの間に、その家を貸したり、誰かが住んだり、事業用として使ったりすると、3000万円控除が使えない可能性があります。
たとえば、次のようなケースは注意が必要です。
- 売るまでの間だけ賃貸に出した
- 親族が一時的に住んだ
- 事務所や店舗として使った
- 空き家ではなく別の用途で使った
「少しの間だけなら大丈夫だろう」と考えてしまうと、あとで特例が使えないことがあります。
3000万円控除を使いたい場合は、売却までの間も空き家の使い方に注意しましょう。
4. 売却価格が1億円以下か
空き家の3000万円控除には、売却価格が1億円以下という条件があります。
売却価格が1億円を超える場合、この特例を使えない可能性があります。
通常の実家売却では1億円を超えないケースも多いですが、都市部や土地が広い場合は注意が必要です。
また、土地を分けて売る場合や、複数の相続人が関係する場合などは、判断が複雑になることがあります。
自分では判断しにくい場合は、税務署や税理士に確認しておきましょう。
5. 期限内に売却できるか
空き家の3000万円控除には、売却期限があります。
よく「相続から3年以内」と言われることがありますが、正確には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
少し分かりにくい表現ですが、簡単に言うと、相続後いつまでも使える制度ではないということです。
売却の準備には、相続登記、荷物整理、不動産会社選び、査定、売却活動など時間がかかります。
「そのうち売ればいい」と考えていると、期限に間に合わない可能性があります。
相続した空き家を売る予定があるなら、早めに動き出すことが大切です。
解体や耐震リフォームが必要になる場合がある
空き家の3000万円控除では、売却の仕方によって、解体や耐震リフォームが関係します。
古い建物をそのまま売る場合、一定の耐震基準を満たす必要があります。
耐震基準を満たしていない古い家を売る場合は、解体して土地として売る方法もあります。
売り方としては、大きく次の3つです。
- 建物を耐震リフォームして売る
- 建物を解体して土地として売る
- 買主が期限までに解体や耐震改修を行う条件で売る
令和6年1月1日以降の譲渡では、売却後に買主が一定期限までに解体や耐震改修を行う場合でも、条件を満たせば特例の対象になる可能性があります。
ただし、この場合は買主の対応が関係します。
買主が期限までに解体や耐震改修をしなければ、控除が使えない可能性があります。
そのため、売買契約の段階で、解体や耐震改修についてどのように取り決めるかが大切です。
「売ったあとに買主がやってくれるだろう」と軽く考えるのは危険です。
3000万円控除が使えない可能性があるケース
次のようなケースでは、空き家の3000万円控除が使えない可能性があります。
この中でも特に多いのは、相続後の使い方です。
売るまでの間に貸したり、誰かが住んだり、事業用として使ったりすると、条件から外れる可能性があります。
また、親族など特別な関係のある人に売る場合も注意が必要です。
空き家の3000万円控除を使いたい場合は、売却前に不動産会社だけでなく、税務署や税理士にも確認しておきましょう。
相続人が3人以上だと控除額が2000万円になることがある
空き家の3000万円控除という名前から、必ず3000万円まで控除できると思うかもしれません。
しかし、令和6年1月1日以降の譲渡では、相続人の数によって控除額が変わる場合があります。
被相続人居住用家屋やその敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合、控除額の上限が2000万円になることがあります。
たとえば、兄弟姉妹3人で実家を相続している場合などは注意が必要です。
共有名義になっている場合や、相続人が複数いる場合は、自分だけで判断せず、税務署や税理士に確認しましょう。
必要になる主な書類
空き家の3000万円控除を使うには、確定申告が必要です。
主に次のような書類が必要になります。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー
- 登記事項証明書など
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 耐震基準適合証明書など
- 解体したことがわかる書類
特に重要なのが、被相続人居住用家屋等確認書です。
これは、空き家が所在する市区町村で交付を受ける書類です。
市区町村によって、必要書類や交付までの日数が異なる場合があります。
売却後や確定申告の直前に慌てると間に合わない可能性があるため、早めに確認しておきましょう。
まずは売却価格の目安も確認しておく
空き家の3000万円控除が使えるかどうかを確認することは大切です。
ただし、それと同時に、実際にいくらで売れそうかを知ることも重要です。
なぜなら、売却価格の目安がわからないと、売却益や控除の効果をイメージしにくいからです。
たとえば、思っていたより高く売れそうなら、税金の確認はより重要になります。
反対に、売却益がほとんど出ない場合は、3000万円控除を使っても税金面の影響は小さいかもしれません。
また、古い空き家の場合は、建物付きで売るのか、解体して土地として売るのかによって、売却価格や費用が変わることもあります。
相続した空き家を売るか迷っている段階でも、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格の目安を把握しておくと判断しやすくなります。
税金だけで売る・残すを決めない
空き家の3000万円控除は、相続した実家を売るときに大きな助けになる可能性があります。
ただし、税金だけで売る・残すを決めるのはおすすめしません。
空き家を持ち続けると、次のような負担が続くからです。
- 固定資産税
- 火災保険料
- 草木の管理
- 修繕費
- 雨漏りや老朽化への対応
- 近隣トラブルへの対応
- 定期的な見回りの負担
税金の特例が使えるかどうかも大切ですが、それ以上に「これから管理し続けられるか」を考える必要があります。
相続した実家は、思い出がある分、すぐに決めにくいものです。
ただ、誰も住まないまま時間が経つと、建物は少しずつ傷みます。
売ろうと思ったときには、解体費用や修繕費がかかる状態になっていることもあります。
そのため、3000万円控除はあくまで判断材料のひとつとして考えましょう。
判断に迷っている方へ
実家は、売る・残す・貸すのどれが正解かは状況によって変わります。
税金だけで判断するのではなく、管理できるか、家族で話し合えているか、将来使う予定があるかまで含めて考えることが大切です。
まずはこちらの記事で、実家をどうするかの判断基準を整理してみてください。
▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方
空き家の3000万円控除が気になるときは、税金だけでなく、相続後の使い方や売却方針も整理しておくことが大切です。
たとえば、次のような点です。
- 亡くなった人が住んでいた家に該当するか
- 相続後に誰かが住んだり貸したりしていないか
- 期限内に売却できそうか
- 建物を残して売るのか、解体して売るのか
- 売却価格がどれくらいになりそうか
- 空き家を今後も管理し続けられるか
- 家族と売却方針を共有できているか
ここが整理できていると、3000万円控除を使えるかどうかだけでなく、空き家を売るべきか、残すべきかも考えやすくなります。
実家や空き家のことで、今どこを見落としているのか確認したい方は、無料の「見落とし発見診断シート」で現在地を整理してみてください。
空き家の3000万円控除を考えるときは、売却価格の目安を知っておくことも大切です。
価格が分かると、売却益が出そうか、控除の効果がどれくらいありそうかを考えやすくなります。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
■ 次に読む記事
相続した空き家を売るときは、税金だけでなく、手続きや売却の流れも確認しておく必要があります。
▶ 相続した空き家を売るときの注意点｜税金・手続き・失敗しないポイント
空き家を相続した時点で、相続税が気になる方はこちらも確認しておきましょう。
▶ 空き家の相続税はいくら？確認したい5つのポイントと注意点
売却後に確定申告が必要か不安な方はこちらで整理できます。
▶ 不動産売却で確定申告が必要なケース3つ｜税金がかかる場合と注意点
まとめ
空き家の3000万円控除は、相続した空き家を売るときに使える可能性がある税金の特例です。
条件を満たせば、売却益から最大3000万円を控除できるため、税金が大きく減ることがあります。
ただし、相続した空き家なら必ず使えるわけではありません。
売る前に確認したいのは、次の5つです。
- 亡くなった人が住んでいた家か
- 昭和56年5月31日以前に建てられた家か
- 相続後に貸したり誰かが住んだりしていないか
- 売却価格が1億円以下か
- 期限内に売却できるか
また、売却の仕方によっては、解体や耐震リフォームが必要になる場合があります。
令和6年以降は、買主が一定期限までに解体や耐震改修を行う場合でも対象になる可能性がありますが、契約内容や期限管理には注意が必要です。
相続した空き家を売る場合は、3000万円控除が使えるかを早めに確認しておきましょう。
そして、税金だけで判断せず、売却価格、管理負担、家族の意向、今後の維持費まで含めて考えることが大切です。
ここまで読んで、「自分の家で控除が使えるのか気になる」と思った方は、まずは売却価格の目安を確認してみてください。
価格がわかると、税金がかかるかどうかや、3000万円控除の効果もイメージしやすくなります。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
