空き家を持ち続ける中で、一度は考えるのが「解体」という選択です。
- 「古い家だから、もう壊した方がいいのでは」
- 「解体費用はいくらかかるの？」
- 「更地にしてから売った方がいいの？」
- 「壊してから後悔しないだろうか」
このように悩む方は少なくありません。
空き家を解体すれば、建物の管理や倒壊リスクを減らせる可能性があります。
雨漏り、害虫、庭木の管理、近隣トラブルなどの不安も軽くなるかもしれません。
一方で、解体にはまとまった費用がかかります。
さらに、建物を壊して更地にすると、固定資産税が上がる可能性もあります。
また、一度解体してしまうと、あとから「建物付きのまま売ればよかった」と思っても元には戻せません。
そのため、空き家を解体するかどうかは、費用だけでなく、売却予定、土地の使い道、税金、家族の意向まで含めて考えることが大切です。
この記事では、空き家の解体費用について、確認したい5つのポイントと注意点をわかりやすく整理します。
■ この記事でわかること
✓ 空き家の解体費用の目安
✓ 建物の構造別の坪単価
✓ 解体費用の主な内訳
✓ 解体費用が高くなるケース
✓ 解体する前に確認したい注意点
■ 結論｜空き家の解体費用は5つのポイントで確認する
結論から言うと、空き家の解体費用は、一般的に100万円〜300万円程度が目安になることがあります。
ただし、実際の費用は、建物の大きさ、構造、立地条件、残置物、アスベストの有無などによって大きく変わります。
まず確認したいのは、次の5つです。
- 建物の構造と坪数
- 解体費用の内訳
- 費用が高くなる条件
- 解体後の固定資産税や売却への影響
- 見積もり・補助金・売却比較
この5つを確認すると、空き家を解体すべきか、そのまま売るべきか判断しやすくなります。
特に大切なのは、解体費用だけで判断しないことです。
解体は、一度行うと元に戻せない判断です。
建物があることで買いたい人がいる場合もあれば、更地の方が売りやすい場合もあります。
つまり、解体した方がよいかどうかは、家の古さだけでは決まりません。
その地域で建物付きの需要があるのか、土地として売った方がよいのか、解体費用を回収できそうかまで見て判断する必要があります。
たとえば、解体費用が150万円かかるとしても、更地にしたことで売れやすくなる場合があります。
一方で、建物付きのまま売れるなら、無理に解体費用をかけない方がよいケースもあります。
また、解体後に住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる可能性もあります。
空き家を解体する前に、費用、税金、売却価格の目安を合わせて確認しておきましょう。
■ 住田さんの悩み
実家が空き家になっています。古くなってきたので解体も考えていますが、費用がどれくらいかかるのか分かりません。更地にしてから売った方がいいのか、建物付きのまま売った方がいいのかも迷っています。壊してから後悔しないか不安です。
■ 家守さんの整理
空き家の解体費用は、建物の大きさ、構造、立地条件、残置物の量などによって大きく変わります。解体すれば管理の負担は減りますが、費用がかかり、更地にすると税金が変わる可能性もあります。大切なのは、解体費用だけを見るのではなく、建物付きで売れる可能性、更地にした場合の売却価格、固定資産税への影響をあわせて考えることです。壊す前に、解体費用と売却価格の両方を確認しましょう。
ここからは、空き家の解体費用の目安と、確認したい5つのポイントを順番に見ていきます。
空き家の解体費用はいくらか
空き家の解体費用は、建物の大きさや構造によって変わります。
一般的な戸建ての解体では、100万円〜300万円程度になることがあります。
ただし、これはあくまで目安です。
たとえば、30坪の木造住宅であれば、90万円〜150万円程度が目安になることがあります。
鉄骨造やRC造の場合は、木造よりも解体に手間がかかるため、費用が高くなりやすいです。
また、同じ30坪の建物でも、次のような条件によって費用は変わります。
- 建物の構造
- 建物の大きさ
- 道路の広さ
- 重機が入れるか
- 隣家との距離
- 残置物の量
- アスベストの有無
- 地中埋設物の有無
そのため、「30坪だから必ずいくら」とは決められません。
正確な費用を知るには、現地を見てもらったうえで見積もりを取る必要があります。
また、解体費用の目安だけを見て判断しないことも大切です。
たとえば、解体費用が想定より高くても、更地にすることで売れやすくなる場合があります。
反対に、建物付きのまま売れるなら、解体費用をかけない方が手元に残るお金が多くなることもあります。
解体費用は、売却価格や税金とセットで考えましょう。
空き家の解体費用で確認したい5つのポイント
空き家の解体費用を考えるときは、次の5つに分けて確認するとわかりやすいです。
- 建物の構造と坪数
- 解体費用の内訳
- 費用が高くなる条件
- 解体後の固定資産税や売却への影響
- 見積もり・補助金・売却比較
ここから、順番に整理します。
1. 建物の構造と坪数
解体費用を考えるとき、まず確認したいのが建物の構造と坪数です。
解体費用は、坪単価で考えるとイメージしやすくなります。
目安としては、次のように考えられることがあります。
- 木造：1坪あたり3万〜5万円程度
- 鉄骨造：1坪あたり5万〜7万円程度
- RC造：1坪あたり6万〜8万円程度
たとえば、30坪の木造住宅なら、90万円〜150万円程度が目安になります。
ただし、これは建物本体の解体費用を中心とした目安です。
実際には、廃材処分費、足場や養生、付帯工事、残置物撤去なども加わります。
また、建物の構造が強いほど、解体には手間がかかります。
木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC造の方が、費用は高くなりやすいです。
まずは、実家の建物が木造なのか、鉄骨造なのか、RC造なのかを確認しておきましょう。
2. 解体費用の内訳
解体費用は、建物を壊す工事費だけではありません。
見積もりには、さまざまな費用が含まれます。
主な内訳は次のとおりです。
- 建物本体の解体工事費
- 廃材の運搬費
- 廃材の処分費
- 足場や養生シートの費用
- 重機や人件費
- 付帯工事費
- 残置物の撤去費
- 整地費用
- 届出や手続きに関する費用
付帯工事とは、建物本体以外の撤去作業です。
たとえば、ブロック塀、庭木、物置、カーポート、井戸、浄化槽などの撤去が必要になることがあります。
また、家の中に家具や家電、不用品が多く残っている場合は、残置物の撤去費用がかかることがあります。
見積もりを見るときは、総額だけで判断しないことが大切です。
どの作業が含まれていて、どの作業が別料金なのかを確認しましょう。
3. 費用が高くなる条件
空き家の解体費用は、条件によって高くなることがあります。
特に注意したいのは、立地条件です。
たとえば、次のようなケースでは費用が高くなりやすいです。
重機が入れない場所では、手作業が増えます。
手作業が増えると、工期が長くなり、人件費も増えます。
また、古い建物では、アスベストが使われている可能性があります。
解体工事では、アスベストの事前調査が必要になります。
もしアスベストが見つかった場合は、通常の解体よりも費用や手続きが増えることがあります。
古い空き家の場合、見た目だけでは分からない費用が出ることもあります。
たとえば、解体を始めてから地中埋設物が見つかったり、想定より残置物が多かったりすると、追加費用が発生することがあります。
見積もりを取るときは、「追加費用が出るとしたらどんな場合か」も確認しておきましょう。
解体費用が高くなるかどうかは、現地を見ないと分からないことが多いです。
そのため、見積もりはできれば複数社で比較しましょう。
4. 解体後の固定資産税や売却への影響
空き家を解体すると、建物の管理負担は減ります。
倒壊、雨漏り、害虫、近隣トラブルなどのリスクも減らせる可能性があります。
ただし、解体には注意点もあります。
大きな注意点は、固定資産税です。
住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が適用されていることがあります。
解体して更地にすると、この特例が使えなくなり、土地の固定資産税が上がる可能性があります。
そのため、「古い家だから、とりあえず壊す」と考えるのは注意が必要です。
特に、すぐに売却先が決まっていない状態で更地にすると、解体費用を払ったうえに、翌年以降の税負担が重くなる可能性があります。
- 更地にした方が売れやすい土地なのか
- 建物付きのままでも買い手が見つかる可能性があるのか
ここを確認しないまま解体すると、思ったより負担が増えることがあります。
また、更地にした方が売れやすい地域もあれば、建物付きのまま売った方がよい地域もあります。
たとえば、買主が自分でリフォームしたい場合や、古家付き土地として売れる場合は、先に解体しない方がよいこともあります。
一方で、建物が危険な状態で買主が不安に感じる場合は、解体した方が売りやすくなることもあります。
解体するかどうかは、固定資産税、解体費用、売却価格の目安を合わせて判断しましょう。
5. 見積もり・補助金・売却比較
解体を考えるときは、いきなり1社だけに決めない方が安心です。
解体費用は、業者によって見積もり金額が変わることがあります。
見積もりを取るときは、次の点を確認しましょう。
- 解体工事の範囲
- 廃材処分費が含まれているか
- 付帯工事が含まれているか
- 残置物撤去が含まれているか
- アスベスト調査や対応の扱い
- 整地費用が含まれているか
- 追加費用が発生する条件
また、自治体によっては、老朽化した空き家の解体に補助金が出る場合があります。
ただし、補助金の有無や条件は自治体によって異なります。
対象になる空き家、申請時期、工事前の申請が必要かどうかなどを確認しておきましょう。
さらに大切なのは、解体見積もりだけでなく、売却価格の目安も確認することです。
解体して更地にするのがよいのか、古家付きのまま売るのがよいのかは、地域や物件の状態によって変わります。
解体費用をかける前に、不動産会社にも相談しておくと判断しやすくなります。
解体する前に考えたい3つの選択肢
空き家を解体する前に、次の3つの選択肢を考えておきましょう。
- 解体して更地にする
- 建物付きのまま売る
- 修繕して使う、または貸す
解体して更地にすると、建物の管理負担は減ります。
しかし、解体費用がかかり、固定資産税が上がる可能性もあります。
建物付きのまま売る場合は、解体費用をかけずに済む可能性があります。
ただし、建物の状態が悪いと、買主が見つかりにくいこともあります。
修繕して使う、または貸す場合は、建物を活用できる可能性があります。
一方で、修繕費や管理費がかかります。
どれが正解かは、家の状態、立地、家族の意向、売却価格の目安によって変わります。
解体は後戻りできない判断です。
特に実家の場合は、家族の気持ちも関係します。
自分は「もう古いから壊した方がいい」と思っていても、兄弟や親族は「まだ残しておきたい」と感じているかもしれません。
あとから揉めないためにも、解体費用だけでなく、家族の意向も確認しておきましょう。
壊してから「建物付きで売ればよかった」とならないように、先に選択肢を比較しておきましょう。
解体費用を抑えるためにできること
解体費用を抑えるには、いくつかの方法があります。
たとえば、次のようなことです。
- 複数社から見積もりを取る
- 見積もりの内訳を確認する
- 家の中の不用品を事前に整理する
- 補助金制度を確認する
- 解体前に売却できないか確認する
特に大切なのは、複数社の見積もりを比較することです。
同じ建物でも、業者によって金額や対応範囲が変わることがあります。
ただし、安さだけで選ぶのは危険です。
廃材処分や近隣対応、追加費用の説明が不十分な業者を選ぶと、後からトラブルになることがあります。
また、家の中に不用品が多い場合は、事前に整理しておくことで費用を抑えられることがあります。
ただし、大量の不用品処分は手間もかかります。
無理に自分だけで抱え込まず、必要に応じて業者に相談しましょう。
まずは空き家の価値も確認しておく
解体費用を見て、「このまま解体すべきか迷う」と感じる方もいると思います。
その場合は、空き家の売却価格の目安も確認しておくと判断しやすくなります。
なぜなら、解体費用だけを見ても、解体するか、そのまま売るかは判断できないからです。
たとえば、解体費用が150万円かかるとしても、更地にしたことで高く売れるなら、解体する意味があります。
一方で、古家付きのままでも売れるなら、無理に解体費用をかけない方がよいこともあります。
判断するときは、次のように整理するとわかりやすいです。
- 解体費用はいくらかかるか
- 解体後の固定資産税はどうなるか
- 更地にした場合いくらで売れそうか
- 建物付きのまま売れる可能性はあるか
- 家族で使う予定があるか
- 補助金が使える可能性はあるか
空き家の価格を知ることで、解体するべきか、そのまま売るべきか判断しやすくなります。
価格を確認することは、すぐに売ると決めることではありません。
建物付きで売れる可能性があるのか、更地にした方が売れやすいのか、解体費用をかける意味があるのかを考えるための判断材料です。
空き家は、不動産会社によって査定額や提案内容が変わることがあります。
1社だけで判断せず、複数社を比較して、建物付きの場合と更地にした場合の見方を確認しておきましょう。
判断に迷っている方へ
解体費用や維持費を見て、「このまま持ち続けていいのか」と感じた方も多いと思います。
空き家は、解体する・建物付きのまま売る・貸す・管理して残すなど、状況によって合う選択が変わります。
解体費用だけで判断するのではなく、家族の気持ち、将来使う予定、管理できるかどうか、売却価格の目安まで含めて考えることが大切です。
まずはこちらの記事で、実家をどうするかの判断基準を整理してみてください。
▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方
空き家を解体するか、そのまま売るかで迷っている方は、無料の「見落とし発見診断シート」で現在地を整理してみてください。
解体するか迷っている段階でも、価格の目安を知っておくと判断しやすくなります。
建物付きで売れる可能性があるのか、更地にした方がよいのか、解体費用をかける意味があるのかを比べるためにも、まず今の価値を確認しておきましょう。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます 実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
■ 次に読む記事
空き家を解体するか迷っている場合は、売却の進め方も知っておくと判断しやすくなります。
建物付きのまま売るのか、更地にしてから売るのかは、物件の状態や地域によって変わります。
空き家を売る流れや注意点を知りたい方は、こちらの記事で確認してみてください。
▶ 空き家を売るにはどうする？売却の流れと失敗しないポイント
更地にすると固定資産税や売却にどう影響するのか知りたい方は、こちらの記事も参考になります。
▶ 空き家を更地にすると損？固定資産税と売却の注意点3つ【結論】
古い家を解体してから売るべきか迷っている方は、こちらの記事で判断基準を確認できます。
▶ 解体してから売るべき？古い家を売る前の判断基準3つ【結論】
まとめ
空き家の解体費用は、一般的に100万円〜300万円程度が目安になることがあります。
ただし、建物の大きさ、構造、立地条件、残置物、アスベストの有無などによって大きく変わります。
空き家の解体費用を考えるときは、次の5つを確認しましょう。
- 建物の構造と坪数
- 解体費用の内訳
- 費用が高くなる条件
- 解体後の固定資産税や売却への影響
- 見積もり・補助金・売却比較
解体すると、建物の管理負担や倒壊リスクを減らせる可能性があります。
一方で、解体費用がかかり、更地にすると固定資産税が上がる可能性もあります。
そのため、解体するかどうかは、費用だけで判断しないことが大切です。
解体費用、固定資産税、売却価格、補助金、家族の意向を合わせて考えましょう。
ここまで読んで、「解体するか、そのまま売るか迷う」と感じた方は、まず今の価値を確認してみてください。
査定を受けることは、すぐに売ると決めることではありません。
建物付きで売れる可能性があるのか、更地にした方がよいのか、解体費用をかける意味があるのかを考えるための判断材料です。
価格がわかると、解体すべきか、建物付きのまま売るべきか判断しやすくなります。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます 実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
