不動産の媒介契約とは？3種類の違いと選び方をわかりやすく解説

実家や家を売ろうと不動産会社に相談すると、「媒介契約（ばいかいけいやく）はどれにしますか？」と聞かれることがあります。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介。名前が似ているため、違いが分かりにくいですよね。

複数の不動産会社に頼んだ方が高く売れるの？
1社だけに任せて、きちんと売ってもらえる？
途中で会社を変更できる？
レインズに登録されたか、自分でも確認できる？

結論から言うと、3種類の媒介契約に「誰にとっても正解」はありません。 違いは主に依頼できる会社数・自分で買主を見つけたときの扱い・報告やレインズ登録の義務です。

この記事では、国土交通省と指定流通機構の公表情報をもとに、3種類の違いを比較し、契約書を交わす前の確認事項まで整理します。特に、親の実家や遠方の空き家を売る人が「どれを選び、契約後に何を確認するか」を判断できる構成にしました。

※この記事は不動産売却における媒介契約の一般的な説明です。契約書の条項、物件の事情、契約相手によって扱いが変わるため、実際の契約は書面を確認して判断してください。制度の確認基準：2026年10月。

結論｜媒介契約の3種類は何が違う？比較表で確認
住田さんの悩み｜1社に任せていいの？
家守さんの整理｜契約の種類と会社の実力を分けて考える
媒介契約とは？査定依頼・売買契約とは別のもの
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の特徴
どれを選ぶ？実家・空き家の状況別に考える
媒介契約の期間は？更新・途中解約で注意すること
1. 専任・専属専任は3か月以内。一般媒介は契約書を確認
2. 契約期間中の解約は条件によって扱いが変わる
レインズとは？売主自身が登録・取引状況を確認する方法
1. 登録後は「登録証明書」を受け取る
2. 売主専用画面で確認する3つの手順
契約前チェックリスト｜不動産会社に確認する7項目
媒介契約後に売却が進まないときはどうする？
媒介契約のよくある質問
媒介契約の前に、不動産会社の査定と販売方針を比べよう
次に読む記事
まとめ｜媒介契約は「種類」だけでなく「契約内容」を確認して選ぼう
参考にした公的資料

結論｜媒介契約の3種類は何が違う？比較表で確認

まずは、重要な違いをまとめて比較しましょう。

比較項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる不動産会社	複数社に依頼できる	1社のみ	1社のみ
自分で見つけた買主との直接取引	原則できる	原則できる	できない
業務報告の法的義務	定期報告義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズ登録の義務	なし（任意登録可）	契約翌日から7日以内	契約翌日から5日以内
契約期間	法定上限なし／標準約款では3か月以内	法律上3か月以内	法律上3か月以内
特に向く考え方	複数社の窓口を自分で管理したい	1社に任せつつ直接取引の余地を残したい	自己発見取引も含めて1社に任せたい

※レインズ登録期限の計算では不動産会社の休業日を除きます。専任媒介・専属専任媒介には、登録後に登録証明書を依頼主へ交付する義務があります。一般媒介も登録可能です。根拠：東日本レインズ「媒介契約制度」、国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」。

この表から分かるのは、「専任媒介だから必ず高く売れる」「一般媒介なら必ず早く売れる」という関係ではないことです。販売力や担当者の対応、価格設定、物件の需要も売却結果を左右します。

売主が決めるべきなのは、会社を何社使いたいか、報告をどう受けたいか、自分で買主を見つける可能性があるか。 この3点から選び始めると迷いにくくなります。

住田さんの悩み｜1社に任せていいの？

住田さん

実家の査定を何社か受けました。売却をお願いするなら、1社に任せた方がいいのでしょうか？契約したら途中で変更できないのかも気になります。

家守さんの整理｜契約の種類と会社の実力を分けて考える

家守（やもり）

1社に任せる専任系の契約と、複数社に頼める一般媒介があります。どれがよいかは売主の事情で変わりますよ。契約期間や解除条件だけでなく、レインズへの登録と販売活動の報告も確認して選びましょう。

媒介契約とは？査定依頼・売買契約とは別のもの

媒介契約は、不動産会社に家や土地の売却活動を依頼する契約です。査定を受けただけで媒介契約を結んだことにはなりません。

査定依頼：価格の目安や売却方針を確認する段階。
媒介契約：売主が不動産会社に買主探しや売却活動を依頼する段階。
売買契約：売主と買主が売却価格や引渡し条件などに合意して結ぶ契約。

媒介契約を結ぶと、不動産会社は契約内容に応じて広告掲載、購入希望者への紹介、内覧調整、条件交渉などを進めます。ただし媒介契約を結んだからといって、売却が成立することは保証されません。

媒介契約と直接買取の違いも混同しがちです。不動産会社が自ら買主となる直接買取は、第三者の買主を探す媒介契約とは別の取引です。仲介か買取かをまだ決めていない方は、仲介と買取の違いを比較した記事も参考になります。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の特徴

一般媒介契約｜複数社へ依頼できる自由度がある

一般媒介は、A社・B社・C社というように、複数の不動産会社に売却を依頼できる方式です。自分で買主を見つけた場合の直接取引も原則として可能です。

一方、法律上は定期的な業務報告義務やレインズ登録義務がありません。 もちろん、会社と話し合って報告を受けたり、レインズに登録してもらったりすることはできます。

複数社に依頼できる分、広告内容や価格、内覧の予定などを売主が把握する必要があります。「たくさん頼めば必ず積極的に売ってくれる」というわけではありません。

なお、一般媒介には、ほかに依頼している会社を知らせる明示型と、契約上その通知を求めない非明示型があります。どちらの方式かを契約書で確認してください。他社で成約した場合などには通知義務が問題になるため、連絡方法も決めておきましょう。

専任媒介契約｜1社に依頼しながら自己発見取引の余地がある

専任媒介は、不動産会社1社に売却活動を依頼する方式です。ほかの不動産会社と重ねて媒介契約は結べません。

特徴は、2週間に1回以上の業務報告と、レインズへの7日以内の登録義務があること。自分で買主を見つけた場合は、その人と直接取引できる余地があります。

ただし、自己発見取引をするときは不動産会社への通知や、標準約款に基づく費用償還が問題になることがあります。また、会社が紹介した買主と会社を外して契約することは、単純な自己発見取引とは異なります。

売却活動を1社に集約しながら、その内容を定期的に報告してもらいたい場合に検討しやすい方式です。重要なのは、任せる会社の販売方針や対応力が納得できるかどうかです。

専属専任媒介契約｜自己発見取引にも制限がある

専属専任媒介も、依頼する不動産会社は1社だけです。専任媒介との大きな違いは、売主が自分で買主を見つけても、業者を介さず直接売買契約することができない点です。

一方で、1週間に1回以上の業務報告と、レインズへの5日以内の登録義務があります。

窓口を一本化して報告を比較的頻繁に受けたい場合の選択肢ですが、専属専任だから販売力が上がる、早く売れる、と決まっているわけではありません。

親族や知人に買ってもらう可能性がある人は、とくに自己発見取引の制限を理解してから選びましょう。

どれを選ぶ？実家・空き家の状況別に考える

3種類の仕組みを理解したら、次は自分の事情に当てはめてみましょう。以下は選択の目安であり、売却結果を保証するものではありません。

売主の状況	検討する方向	確認すること
複数の会社へ同時に売却を頼みたい	一般媒介	各社の広告・内覧・情報共有を管理できるか
信頼できる1社と販売方針を固めたい	専任媒介	担当者の実績・販売計画・報告内容
売却活動の報告を頻繁に受けたい	専任媒介・専属専任媒介	法定頻度だけでなく報告内容の質
遠方の実家で連絡窓口を一本化したい	専任媒介・専属専任媒介	内覧や鍵の管理、現地対応の体制
親族・知人が購入する可能性がある	一般媒介・専任媒介	自己発見取引と費用条件
売るか残すか、家族でまだ協議中	契約前にいったん整理	売却に必要な同意・名義・方針
専属専任を勧められた	理由を確認して判断	専任との違いに見合う提案があるか

迷ったときに「専任媒介が万人向け」と決めつける必要はありません。 査定を複数社で比較した後、売主自身がどのように売却活動を管理したいかで選ぶのが基本です。

とくに相続した実家では、媒介契約の種類より先に所有者・共有者の意思・売却の方針を整理すべきケースもあります。

媒介契約の期間は？更新・途中解約で注意すること

媒介契約は、いったん結んだら永久に続く契約ではありません。ただし、契約期間の終了と、期間中の解除は別です。

専任・専属専任は3か月以内。一般媒介は契約書を確認

専任媒介・専属専任媒介：法律上、契約期間は3か月以内です。3か月を超える期間を定めても、その超過部分は認められません。
一般媒介：同じ法定の3か月上限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3か月以内とされています。

専任・専属専任の更新は、売主からの申し出を踏まえて行います。自動更新される前提で契約を進めないことが大切です。一般媒介も、更新方法や終了時の扱いを契約書で確認しましょう。

契約期間中の解約は条件によって扱いが変わる

「思ったほど売れないから、今日から別の会社に替えたい」と思っても、期間中の解除に費用や契約上の問題がないかを確認する必要があります。

例えば、標準媒介契約約款には、契約違反に関する違約金、特別に依頼した広告費、一定の場合の費用償還、業者の義務違反を理由とする解除などについて規定があります。

そのため、「途中解約は絶対できない」も「いつでも無料で解約できる」も、どちらも正確ではありません。 不満がある場合は、まず業務報告と契約書を確認し、改善を求めるか、解除・期間満了での切り替えを検討しましょう。

なお、知人を自分で見つけて売る場合も、依頼した会社から紹介された買主なのかどうか、契約上の通知や費用はどうなるかで扱いが変わります。

契約書で確認したい一文

「有効期間はいつまでですか？更新する場合はどのような手続きが必要ですか？途中で解除したときに、費用や違約金が発生する条件を具体的に教えてください。」

契約期間や解除条件の根拠は、国土交通省の標準媒介契約約款でも確認できます。ただし、実際の契約書に個別の取り決めがある場合はその内容を確認してください。

レインズとは？売主自身が登録・取引状況を確認する方法

レインズ（REINS）は、不動産会社間で物件情報を共有する仕組みです。専任媒介・専属専任媒介であれば、売主は登録の有無だけでなく、登録された内容や取引状況を自分で確認できます。

登録後は「登録証明書」を受け取る

専任・専属専任で売却を依頼した不動産会社には、所定の期限内にレインズへ登録し、登録証明書を売主に交付する義務があります。

登録証明書には、売主専用の確認画面へアクセスするための案内やID・パスワードが記載されています。受け取ったら物件所在地、売り出し価格などの登録内容を確認しましょう。

売主専用画面で確認する3つの手順

不動産会社から登録証明書を受け取る。 登録済みと言われただけで終わらせず、証明書を確認します。
記載された二次元コードやURLから売主専用画面へアクセスする。 必要に応じてID・パスワードを入力します。
物件情報と取引状況を確認する。 売り出し価格、掲載内容、取引状況に疑問があれば担当者へ質問します。

取引状況には、主に「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」という区分があります。例えば、売主が紹介停止を頼んでいないのにその状態になっていた場合は、理由を確認すべきです。

2025年1月から、専任・専属専任の物件ではレインズへの取引状況の登録が義務化され、登録証明書の二次元コードから売主専用画面へアクセスしやすくなりました。

ここで見えるのは、レインズに登録された物件情報や取引状況です。掲載した広告の全内容や、すべての営業活動・問い合わせ件数を確認できるわけではありません。それらは不動産会社の業務報告と合わせて確認します。

東日本レインズ｜売却依頼主向けの確認方法／国土交通省｜レインズの機能強化

※一般媒介契約はレインズ登録が任意です。登録された場合の確認方法は依頼先の不動産会社や指定流通機構に問い合わせてください。

契約前チェックリスト｜不動産会社に確認する7項目

契約書に署名する前に、次の7項目を確認しましょう。回答を口頭だけで終わらせず、媒介契約書・販売計画と照らし合わせることが重要です。

チェック	確認事項	担当者への質問例
□ 1	契約の種類と選択理由	「なぜこの契約形式が私の家に向いていますか？」
□ 2	査定額・売り出し価格の根拠	「近隣の取引事例と、価格を見直す条件を教えてください」
□ 3	販売活動の具体策	「どこに掲載し、いつ写真を撮り、誰が内覧に対応しますか？」
□ 4	レインズ登録と証明書	「登録予定日と、登録証明書の交付方法は？」
□ 5	報告の頻度・中身	「問い合わせ数・内覧数・反応まで報告してもらえますか？」
□ 6	仲介手数料・追加費用	「成功報酬額と、特別に依頼する広告費などの条件は？」
□ 7	契約期間・更新・解除	「満了日、更新方法、途中解除で費用が生じる条件は？」