実家を売ることを考えたとき、気になるのが税金です。
- 「家を売ると、どのくらい税金がかかるの？」
- 「実家を売ったら、手元にいくら残るの？」
- 「税金が軽くなる特例は使えるの？」
このように不安に感じる方は多いと思います。
実家の売却では、売った金額すべてに税金がかかるわけではありません。
基本的には、売却によって利益が出た場合に、その利益に対して税金がかかります。
ただし、実家の使われ方、所有期間、相続した家かどうか、住んでいた家かどうかによって、使える特例や税金の考え方が変わることがあります。
そのため、実家を売るときは、「いくらで売れるか」だけでなく、「税金がいくらかかるか」「特例が使えるか」まで確認しておくことが大切です。
この記事では、実家を売るときにかかる税金について、確認したい5つのポイントと特例をわかりやすく整理します。
■ この記事でわかること
✓ 実家を売るときにかかる主な税金
✓ 譲渡所得税の基本
✓ 税金がかかる場合とかからない場合
✓ 税金が軽くなる特例
✓ 売却前に確認しておきたいポイント
■ 結論｜実家を売る税金は5つのポイントで確認する
結論から言うと、実家を売ったときの税金は、売却益が出た場合にかかります。
売却益とは、売却価格から取得費や売却にかかった費用などを差し引いた利益のことです。
まず確認したいのは、次の5つです。
- 売却益が出るかどうか
- 譲渡所得税・住民税がかかるか
- 印紙税など売却時の費用があるか
- 3,000万円控除などの特例が使えるか
- 所有期間や相続によって税金が変わるか
この5つを確認すると、実家を売ったときに税金がかかるのか、どの特例を確認すべきか整理しやすくなります。
特に大切なのは、「売却価格＝利益」ではないということです。
たとえば、実家が2,000万円で売れたとしても、取得費や売却費用を差し引いた結果、利益が出ていなければ、譲渡所得税がかからないこともあります。
一方で、利益が出る場合でも、条件を満たせば3,000万円控除などの特例を使える可能性があります。
税金は個別事情によって変わるため、正確な判断は税務署や税理士に確認しましょう。
■ 住田さんの悩み
実家を売ると税金がかなりかかると聞きました。売った金額にそのまま税金がかかるのでしょうか？できれば、売る前に税金の基本を知っておきたいです。
■ 家守さんの整理
実家を売ると税金がかかる場合はあります。ただし、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。売却価格から取得費や売却費用を差し引き、利益が出た場合に、その利益に対して税金がかかると考えましょう。
ここからは、実家を売るときにかかる税金と、確認したい5つのポイントを順番に見ていきます。
実家を売ると税金はかかるのか
実家を売ったとき、税金がかかるかどうかは利益が出たかどうかで変わります。
売った金額すべてに税金がかかるわけではありません。
不動産を売ったときの利益は、譲渡所得と呼ばれます。
基本的には、次のように考えます。
- 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
取得費とは、実家を買ったときの購入代金や建築費などです。
譲渡費用とは、売るためにかかった費用です。
たとえば、仲介手数料や売却のために直接かかった費用などが含まれることがあります。
この計算の結果、利益が出た場合は、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。
一方で、利益が出ていない場合は、基本的に譲渡所得税はかかりません。
ただし、取得費が分からない場合や、相続した実家の場合は計算が複雑になることがあります。
売却前に、取得費が分かる資料や購入時の契約書、建築費の資料が残っていないか確認しておきましょう。
実家を売る税金で確認したい5つのポイント
実家を売るときの税金は、次の5つに分けて確認するとわかりやすいです。
- 売却益が出るかどうか
- 譲渡所得税・住民税がかかるか
- 印紙税など売却時の費用があるか
- 3,000万円控除などの特例が使えるか
- 所有期間や相続によって税金が変わるか
ここから、順番に整理します。
1. 売却益が出るかどうか
まず確認したいのは、売却益が出るかどうかです。
実家を売ったときの税金は、売却価格そのものではなく、利益に対してかかります。
たとえば、実家を2,000万円で売ったとしても、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出ていなければ、譲渡所得税はかからないことがあります。
逆に、購入時より高く売れたり、取得費が分からず低く計算されたりすると、譲渡所得が出ることがあります。
売却益を考えるときは、次の資料を確認しておくと整理しやすいです。
- 購入時の売買契約書
- 建築費の資料
- リフォーム費用の資料
- 仲介手数料の領収書
- 測量費や解体費などの資料
- 売却時の契約書
相続した実家の場合、親が購入したときの資料が残っていないこともあります。
その場合、取得費の計算が難しくなることがあります。
税金の見込みを考えるためにも、売却前に資料を探しておきましょう。
2. 譲渡所得税・住民税がかかるか
実家を売って利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得税という言葉でまとめて呼ばれることもありますが、実際には所得税、復興特別所得税、住民税が関係します。
税率は、所有期間によって変わります。
一般的には、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
所有期間が短い場合は、税率が高くなることがあります。
一方で、長く所有している場合は、長期譲渡所得として扱われます。
実家の場合、親から相続した家であれば、所有期間を引き継いで考えることがあります。
そのため、相続した日だけで判断しないように注意が必要です。
ただし、所有期間や税率の判断は個別事情によって変わることがあります。
売却前に、税務署や税理士に確認しておくと安心です。
3. 印紙税など売却時の費用があるか
実家を売るときは、譲渡所得税や住民税以外にも費用がかかることがあります。
代表的なものが、印紙税です。
不動産の売買契約書には、契約金額に応じて印紙税がかかります。
また、売却時には次のような費用も発生することがあります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記関係の費用
- 測量費
- 解体費
- 残置物の処分費
- 必要書類の取得費用
これらは税金そのものではないものもありますが、売却後の手取り額に影響します。
「いくらで売れるか」だけでなく、「費用や税金を差し引いていくら残るか」を考えることが大切です。
特に古い実家や空き家の場合、解体費や家財整理費がかかることがあります。
売却前に、税金だけでなく、売却にかかる費用全体も見ておきましょう。
売却時にかかる費用全体を確認したい方は、こちらの記事で整理してみてください。
▶ 家を売るときにかかる費用はいくら？仲介手数料・税金・手取り額の考え方
4. 3,000万円控除などの特例が使えるか
実家の売却では、条件を満たすと税金が軽くなる特例を使えることがあります。
代表的なのが、3,000万円特別控除です。
これは、一定の条件を満たすマイホームを売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
つまり、譲渡所得が出ても、条件を満たせば税金を大きく減らせる可能性があります。
ただし、誰でも使えるわけではありません。
たとえば、自分が住んでいた家なのか、過去に住んでいた家なのか、売却時期や用途などの条件を確認する必要があります。
また、相続した空き家を売る場合には、相続空き家の3,000万円特別控除を確認することがあります。
これは、相続した空き家を売ったときに、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
ただし、こちらも条件が細かく決められています。
マイホームの3,000万円控除と、相続空き家の3,000万円控除は、似ていますが別の制度です。
どちらが使える可能性があるのか、売却前に確認しておきましょう。
相続した空き家を売る場合は、こちらの記事で詳しく整理しています。
▶ 空き家の3000万円控除とは？売る前に確認したい5つの条件と注意点
5. 所有期間や相続によって税金が変わるか
実家を売るときの税金は、所有期間や相続の状況によって変わることがあります。
所有期間が長いか短いかによって、譲渡所得の区分が変わります。
また、自分が住んでいた実家なのか、親から相続した実家なのかによって、確認すべき特例も変わります。
たとえば、次のような違いがあります。
- 自分が住んでいた家を売る
- 過去に住んでいた家を売る
- 親から相続した実家を売る
- 相続後に空き家になった家を売る
- 建物を解体して土地として売る
同じ「実家を売る」でも、状況によって税金の考え方が変わります。
特に相続した実家の場合は、取得費、所有期間、相続空き家の3,000万円控除、相続税の取得費加算など、確認したい点が増えます。
自己判断で進めると、使える特例を見落としたり、税金の見込みを誤ったりする可能性があります。
売却前に、税金に詳しい専門家や税務署に相談しておきましょう。
相続した実家や空き家を売る場合の注意点は、こちらの記事でも整理しています。
▶ 相続した空き家を売るときの注意点｜税金・手続き・失敗しないポイント
税金を考えるときの注意点
実家の売却で税金を考えるときは、いくつか注意点があります。
まず、売却価格だけで税金は判断できません。
取得費や譲渡費用、特例の有無によって、税金は変わります。
次に、特例は条件を満たさないと使えません。
「3,000万円控除があるから大丈夫」と思っていても、条件に合わなければ使えないことがあります。
また、売却した翌年に確定申告が必要になる場合があります。
特例を使う場合も、申告が必要になることがあります。
さらに、相続した実家の場合は、相続税と売却時の譲渡所得税を分けて考えることが大切です。
相続税は、相続したときに関係する税金です。
譲渡所得税は、売却して利益が出たときに関係する税金です。
この2つを混同しないようにしましょう。
不動産売却後の確定申告が必要か確認したい方は、こちらの記事も参考にしてください。
▶ 不動産売却で確定申告が必要なケース3つ｜税金がかかる場合と注意点
まずは実家の価値も確認しておく
実家を売るときの税金が気になる場合は、まず売却価格の目安を確認しておくことが大切です。
なぜなら、価格が分からないと、譲渡所得や税金の見込みも考えにくいからです。
売却価格が分かると、次のようなことを整理しやすくなります。
- 売却益が出そうか
- 譲渡所得税がかかりそうか
- 特例を使う必要がありそうか
- 売却費用を差し引いていくら残りそうか
- 売るべきか、残すべきか判断できるか
不動産会社によって査定額は変わります。
1社だけの査定では、相場より高いのか低いのか判断しにくいことがあります。
複数社に査定を依頼し、価格の目安を比較しておくと、税金や手取り額のイメージもしやすくなります。
判断に迷っている方へ
税金や費用を見て、「実家を売るべきかどうか迷っている」と感じた方も多いと思います。
実家は、売る・残す・貸すのどれが正解かは状況によって変わります。
税金だけで判断するのではなく、家族の気持ち、将来使う予定、管理できるかどうか、売却価格の目安まで含めて考えることが大切です。
まずはこちらの記事で、判断基準を整理してみてください。
▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方
実家を売るときの税金が不安な場合は、税金だけでなく、売却価格、取得費、売却費用、特例、家族の判断まで整理しておくことが大切です。
たとえば、次のような点です。
- 実家を売ると利益が出そうか
- 取得費が分かる資料が残っているか
- 売却費用をどれくらい見込むべきか
- 3,000万円控除などの特例が使えそうか
- 相続した実家や空き家に該当するか
- 売却後に手元にいくら残りそうか
- 家族と売却方針を共有できているか
ここが整理できていると、税金だけで不安になるのではなく、実家を売るべきかどうかを現実的に判断しやすくなります。
実家や空き家のことで、今どこを見落としているのか確認したい方は、無料の「見落とし発見診断シート」で現在地を整理してみてください。
実家を売るときの税金は、売却価格が分からないと具体的に考えにくいものです。
売ると決めていなくても、まず価格の目安を知っておくと、税金や手取り額のイメージがしやすくなります。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
■ 次に読む記事
実家を売るときは、税金だけでなく、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、解体費、残置物処分費なども確認しておくことが大切です。
▶ 家を売るときにかかる費用はいくら？仲介手数料・税金・手取り額の考え方
相続した空き家を売る場合は、3,000万円控除が使えるかどうかも確認しておきましょう。
▶ 空き家の3000万円控除とは？売る前に確認したい5つの条件と注意点
売却後の確定申告が必要か不安な方はこちらも参考になります。
▶ 不動産売却で確定申告が必要なケース3つ｜税金がかかる場合と注意点
まとめ
実家を売るときの税金は、売却益が出た場合にかかります。
売却価格すべてに税金がかかるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して税金がかかると考えましょう。
実家を売る税金を考えるときは、次の5つを確認しましょう。
- 売却益が出るかどうか
- 譲渡所得税・住民税がかかるか
- 印紙税など売却時の費用があるか
- 3,000万円控除などの特例が使えるか
- 所有期間や相続によって税金が変わるか
条件を満たせば、3,000万円控除などの特例を使える可能性があります。
ただし、特例には細かい条件があり、マイホームの売却と相続空き家の売却では確認する制度が異なります。
また、相続税と売却時の譲渡所得税は別の税金です。
実家を売る前に、価格、取得費、売却費用、特例の有無を整理しておきましょう。
ここまで読んで、「自分の実家を売ったら税金がかかるのか知りたい」と感じた方は、まず今の価値を確認してみてください。
価格がわかると、税金や手取り額のイメージがしやすくなります。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます 実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
