空き家の固定資産税は6倍になる？特例が外れる条件と税額例を解説

「空き家の固定資産税が6倍になる」と聞いて、親の実家は大丈夫だろうかと心配になっていませんか。

誰も住んでいない家を持っていると、税金がいつ、どれくらい上がるのかは大きな問題です。

• 実家が空き家になっただけで、固定資産税は6倍になる？
• 「管理不全空家」「特定空家」と言われたら、すぐ税金が上がる？
• 自治体から通知が来たら、何を確認すればいい？
• 解体すれば税金は安くなる？

結論から言うと、空き家になっただけで固定資産税が自動的に6倍になるわけではありません。 ただし、住宅用地の特例が外れると、土地の税負担が大きく増える場合があります。

ここでの「6倍」は、主に土地の固定資産税の課税標準を6分の1にする特例から生まれた表現です。請求される税額や、土地と建物を合わせた税金が、必ず6倍になるという意味ではありません。

この記事では、国土交通省と自治体の公表資料をもとに、実際の税額比較、管理不全空家等・特定空家等への勧告、1月1日の課税基準日、解体前に確認すべきことを順番に説明します。

※2026年10月時点の一般的な制度に関する解説です。具体的な税額や住宅用地の認定、勧告の取扱いは所在地の自治体によって異なります。実際の判断は市区町村の固定資産税担当窓口（東京都23区では都税事務所）などに確認してください。

結論｜空き家の固定資産税が6倍になるとは限らない

最初に、判断を間違えやすい点を4つに整理します。

ですから、大事なのは「空き家になって何年か」よりも、住宅用地特例が適用されているか、家屋の状態はどうか、自治体から勧告を受けていないかの3点です。

まずはこの結論を押さえたうえで、「なぜ6倍と言われるのか」を具体的な数字で確認しましょう。

住田さんの悩み｜親の空き家が6倍になるって本当？

家守さんの整理｜年数ではなく特例と管理状態を確認

なぜ固定資産税が「6倍」と言われるのか？住宅用地特例の仕組み

土地の課税標準を軽減する「住宅用地特例」がある

住宅の敷地として認められる土地には、固定資産税・都市計画税の課税標準を軽減する住宅用地の特例があります。

※「200㎡まで」は住宅1戸あたりの考え方。土地の全体が住宅用地と認められるとは限らず、家屋の床面積との関係などにも条件があります。都市計画税が課されない地域もあります。

たとえば、小規模住宅用地では、土地の固定資産税の本則課税標準が「評価額の6分の1」になります。これが解除されると、その軽減がなくなるため「6倍」という言葉が使われます。

制度の根拠：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」／国土交通省「土地の保有に係る税制」。

「課税標準が6分の1」と「税額が6倍」は違う

ここは必ず分けて考えてください。

• 評価額：固定資産税の計算で使う土地などの評価上の価格
• 課税標準額：特例や負担調整などを反映した、税率を掛ける基礎となる金額
• 税額：課税標準額に税率を掛けるなどして算出される、実際に納める税金

住宅用地特例が外れても、土地には負担調整措置などが関わります。さらに、家屋の固定資産税や都市計画税を加えた年税額は、土地の課税標準だけでは決まりません。

「小規模住宅用地の課税標準が6分の1」という事実を、「家全体の税額が6倍になる」と読み替えてはいけないということです。

【公式試算】固定資産税は実際いくら上がる？年5万円→17万8,500円の例

制度の違いを具体的な金額で見るため、神戸市が公表している空き家の敷地に対する固定資産税・都市計画税の試算を紹介します。

これは全国一律の金額ではなく、神戸市が示す条件付きの土地の計算例です。

• 市街化区域にある土地
• 敷地面積100㎡、土地の評価額1,500万円
• 固定資産税率1.4％、都市計画税率0.3％
• 特例解除後の課税標準額に、評価額の70％という上限を用いる試算
• 家屋（建物）にかかる税額は含めない

神戸市は、特例解除後に一般的には土地の固定資産税が3.5倍程度になる可能性があると案内しつつ、負担調整や土地の状況によって異なると説明しています。

土地だけで約3.57倍の例があるなら、家屋も合わせた総額が必ず6倍になるという説明は適切ではないことが分かります。

出典：神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」。表は同市の試算を要約して作成。

空き家の住宅用地特例が外れるのはどんな場合？

空き家になっただけなら、自動的には外れない

親が施設へ入った、親の死後に誰も住まなくなった、といった事情だけで、ただちに住宅用地特例がなくなるわけではありません。

空き家でも住宅としての実態があり、必要な管理がされ、その他の要件を満たしていれば、引き続き住宅用地として扱われる場合があります。

ただし「人が住んでいないから全く管理しなくても問題ない」という意味ではありません。建物の状態や今後の利用見込みは、実際の認定に関係します。

管理不全空家等・特定空家等として「勧告」を受けた場合

国の空家法では、一定の状態にある空き家について、市区町村が指導や勧告などを行う仕組みがあります。

管理不全空家等・特定空家等について空家法に基づく勧告を受けた敷地は、住宅用地特例の適用対象から外れる場合があります。 「注意された」という日常的な表現と、法律に基づく正式な「勧告」は区別してください。

なお、制度上の評価や対象年度は、1月1日時点の状況も含め自治体が判断します。通知の名称だけで自分の翌年度税額を断定せず、担当部署に確認しましょう。

住宅として認められないほど損傷・放置されている場合

勧告を受けていなくても、屋根・外壁が大きく傷んでいるなど、客観的に住宅として認められない状態や、今後人の居住に使われる見込みがないと判断される場合には、住宅用地特例が解除されることがあります。

この扱いは、神戸市も公式に説明しています。つまり「勧告さえなければ、どんな状態でも特例が続く」という理解も正しくありません。

老朽化した実家を所有している場合は、見た目だけで決めつけず、自治体の空き家担当課と固定資産税担当課へ現状を伝えて確認することが大切です。

根拠：神戸市「特例が解除される空き家とは」。

家を解体して住宅用地ではなくなった場合

家屋を取り壊して更地にすると、原則としてその敷地は住宅用地に当たらなくなり、土地の特例が外れることがあります。一方、家屋がなくなれば、次の賦課期日以後は家屋分の課税も変わります。

建て替えなど一定の要件のもとで特例が継続する例外もあるため、「家を解体したら必ず土地の税額が上がる」「必ず下がる」どちらも断定できません。

解体費、家屋分の税額、土地の増額見込み、売却までの予定を比べてから決めましょう。

管理不全空家等と特定空家等の違い｜指導と勧告は別

2023年12月13日施行の改正空家法により、「特定空家等」になる前の段階にある管理不全空家等も、指導・勧告の対象となっています。

管理不全空家等とは

このまま適切な管理がされないと、特定空家等になるおそれがある状態の空き家です。たとえば、外壁の傷みや管理不足などを放置することで、周囲へ悪影響が及ぶおそれがある場合が考えられます。

一律に「雑草が何cmなら管理不全空家」と決められるものではありません。実際には自治体が状態を確認して判断します。

特定空家等とは

倒壊等の危険、衛生上の有害性、景観の著しい悪化、周辺の生活環境への悪影響などが問題となる空き家です。単に築年数が古いだけで必ず該当するものではありません。

段階別に見た住宅用地特例との関係

※表は空家法に基づく勧告の影響を整理したものです。勧告がなくても、家屋の状態や利用状況によって住宅用地と認められない場合があります。

「管理不全空家に指定された瞬間に6倍」「指導を受けた瞬間に6倍」といった言い方は不正確です。重要なのは、実際の措置の段階と1月1日時点の状況です。

出典：国土交通省「空家法とは」。

固定資産税が上がるのはいつから？1月1日が確認の基準

固定資産税は毎年1月1日の状況で判断される

固定資産税の賦課期日（課税上の基準日）は、原則として毎年1月1日です。土地の住宅用地特例や家屋の状態も、この基準日にどうなっていたかが重要になります。

例えば年の途中で家を解体しても、原則としてその年度の固定資産税が解体日から日割り・月割りで返還されるわけではありません。

年末に勧告・改善があったときは、翌年度への影響を確認

空家法に基づく勧告の有無、その後の改善状況、勧告の取扱い、住宅の現況などによって、翌年度に住宅用地特例が適用されるかが変わり得ます。

「勧告を受けたが修繕したからもう大丈夫」「年を越さなければ必ず問題ない」と自己判断せず、空き家担当課に勧告の扱い、税務担当課に翌年度の住宅用地認定を確認しましょう。

住宅を取り壊した場合は、自治体への申告・届出が必要なこともあります。建て替えの扱いも含め、工事を決める前に確認するのがおすすめです。

出典：神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」／神戸市「住宅用地に対する申告」。

自治体から通知・指導・勧告が届いたら？具体的な7つの対応

もし空き家について自治体から文書が届いたら、まず内容を確認してください。放置すると、税金の問題だけでなく、安全上の問題も深刻になる可能性があります。

1. 通知の種類を見る：一般的な案内、助言、指導、勧告、命令のどの段階かを確認する。
2. 対象物件と発行部署を確認：所在地、日付、担当課、連絡先を控える。
3. 問題箇所を具体的に聞く：屋根、外壁、樹木、ゴミ、敷地など、改善が求められている箇所を把握する。
4. 期限と安全対策を確認：いつまでに、何をすべきか確認する。危険な作業を自分だけで行わない。
5. 必要な工事・管理を手配する：修繕、撤去、伐採、管理委託などの方法と費用を調べる。
6. 作業内容を記録して報告：改善前後の写真、工事書類、領収書等を残し、担当課に連絡する。
7. 勧告・課税への影響を別途確認：勧告の取扱いや、翌年度の住宅用地特例を税務担当課に確認する。

改善したからといって、その場で必ず課税が元に戻るわけではありません。 課税年度、1月1日時点の状態、勧告の扱いを踏まえて確認する必要があります。

なお、倒壊のおそれがある建物や屋根の上などは、素人が無理に点検・作業しないでください。安全確保が最優先です。

自分の空き家は大丈夫？固定資産税が上がる前の5項目チェック

自治体からの勧告を待たず、次の5点を確認しておきましょう。

特に、「住宅用地の特例が適用されているか」と「現在どの措置の段階なのか」が分からない場合は、そこから確認するのが早道です。

普段の実家の固定資産税が年間いくらなのか、納税通知書のどこを見ればよいのかは、次の記事で詳しく説明しています。

▶ 実家の固定資産税はいくら？計算例・納税通知書の見方・相続後の負担

解体すれば固定資産税が安くなる？工事前に比較したいこと

古くなった実家を前にすると、「建物を壊せば固定資産税が減るのでは？」と考える方もいるでしょう。

ただし、解体すると土地と家屋で逆方向の影響が生じる場合があります。

例えば、建物の老朽化が進んでいるからといって、固定資産税だけを理由に急いで解体すると、土地の税負担が想定外に増えることがあります。反対に、建物が危険な状態なら、税額より安全確保を優先すべきケースもあります。

解体前に市区町村へ「解体した場合の翌年度の土地・家屋の税額はどう変わりそうか」を聞き、業者の見積もりと売却の選択肢を比較するのが現実的です。

空き家に今後も費用をかけるか、売却や賃貸を検討するかは、税金の増額リスクだけでは決められません。

維持費全体を確認したい方はこちら：空き家の維持費はいくら？年間費用で確認したい5つの内訳。

固定資産税だけで売却を急がず、「管理できるか」も考える

住宅用地特例が外れるリスクがあるからといって、すべての空き家をすぐに売るべきというわけではありません。

家族が将来住む予定があるなら、適切に管理して残す理由があるかもしれません。賃貸需要があるなら、貸す選択肢もあります。一方で、老朽化が進み、遠方から管理できず、修繕費もかかるなら、売却や解体を含めて検討する価値があります。

まず比べたいのは、毎年の固定資産税・維持費、修繕・解体費、家族の利用予定、売却した場合の価格です。

▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方

まだ方針が決まらない場合は、無料の「見落とし発見診断シート」で整理することもできます。

▶ 無料で3分診断シートを受け取る

売却も選択肢に入っている場合は、修繕や解体を決める前に、建物付きのまま売れる可能性や価格の目安を不動産会社へ確認する方法もあります。査定額は相続税評価額や固定資産税額とは異なり、査定を受けても売却義務が生じるわけではありません。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。

HOME4Uの無料査定はこちら

イエウールの無料査定はこちら

よくある質問｜空き家の固定資産税6倍に関する8つの疑問

Q1. 空き家になっただけで固定資産税が6倍になりますか？

いいえ。空き家になったという理由だけで直ちに6倍になるわけではありません。住宅用地特例の適用状況、家屋の状態、自治体からの勧告などによって変わります。

Q2. 空き家になってから何年で固定資産税が上がりますか？

「空き家になって何年後」という一律の期限はありません。毎年1月1日の現況や住宅用地特例の適用条件を確認する必要があります。

Q3. 草刈りをしていれば住宅用地特例は続きますか？

草刈りは管理の一部ですが、それだけで必ず特例が続くとは限りません。建物の安全性、利用状況、敷地全体の管理状態なども関係します。

Q4. 管理不全空家等と判断されたら、すぐに税額が増えますか？

空家法上の「指導」と「勧告」は別です。勧告を受けると住宅用地特例の対象外となる場合があります。ただし、家屋の状態など別の理由で住宅用地と認められない場合もあるため、実際の扱いは自治体へ確認してください。

Q5. 勧告を受けたら家全体の固定資産税が6倍になりますか？

いいえ。一律に6倍にはなりません。特例解除による土地の課税標準への影響、負担調整措置、都市計画税の有無、家屋分の税額によって異なります。

Q6. 勧告後に修繕すれば、税額は元に戻りますか？

改善は重要ですが、修繕しただけで自動的に直ちに税額が戻るとは限りません。勧告の扱いと、1月1日時点で住宅用地として認められるかを自治体へ確認しましょう。

Q7. 空き家を解体すれば固定資産税は安くなりますか？

家屋分はなくなる方向に働きますが、土地の住宅用地特例が外れて土地分が増える場合があります。両方の税額と解体費を比較してから判断しましょう。

Q8. 今の固定資産税額や特例の適用状況はどこで分かりますか？

納税通知書・課税明細書を確認し、不明な点は市区町村の固定資産税担当窓口（東京都23区では都税事務所）へ問い合わせてください。書類の詳しい見方は実家の固定資産税の記事で解説しています。

次に読む記事｜管理・維持費・実家の判断を整理する

今回の記事は、住宅用地特例が外れる条件と、固定資産税が増える可能性に絞って解説しました。必要な内容は次の記事で確認できます。

• 今の実家の税額を調べる：実家の固定資産税はいくら？計算例・納税通知書の見方・相続後の負担
• 年間の保有負担を考える：空き家の維持費はいくら？年間費用で確認したい5つの内訳
• 放置するリスクを知る：空き家を放置するとどうなる？知らないと危険な5つのリスク
• 売る・残す・貸すを比較する：実家をどうするか迷ったときの判断基準

まとめ｜「6倍」という言葉より、特例と自治体の判断を確認しよう

空き家の固定資産税は、空き家になっただけで自動的に6倍になるわけではありません。 住宅用地特例が外れて税負担が増えることはありますが、土地・家屋を合わせた税額の増え方は個々の条件で異なります。

今回確認した重要な点をまとめます。

1. 6倍とは、主に小規模住宅用地の課税標準を6分の1にする特例に関係する表現。
2. 空き家になっただけで直ちに特例が外れるわけではない。
3. 管理不全空家等・特定空家等への勧告や、住宅として認められない状態に注意する。
4. 固定資産税は原則として毎年1月1日の状態が重要。
5. 通知・指導があったら放置せず、修繕・管理・売却などの選択肢を整理する。

最初にすることは、納税通知書と課税明細書で現在の税額と住宅用地特例を確認すること。それから建物・敷地の状態、自治体からの通知、今後の管理体制を確かめましょう。

家を残すか売るかは、固定資産税だけで結論を出す必要はありません。管理や修繕を続けられるかも含めて、家族に合う方法を考えていきましょう。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。

HOME4Uの無料査定はこちら