相続した空き家を売るには？名義変更・兄弟の合意・税金を5手順で解説

相続した実家が空き家になり、「そろそろ売った方がいいのでは」と思っても、何から始めればよいか迷いますよね。

普通の家の売却と違い、相続した空き家には名義・相続人の合意・税金の期限という、売却前に整理したい問題があります。

• 亡くなった親の名義のまま売却できる？
• 兄弟で相続した家は、誰の同意が必要？
• 荷物が残っていても査定してもらえる？
• 相続空き家の3,000万円特別控除は使える？
• 相続登記と税金の期限は、どちらが先？

この記事では、相続した空き家を売れる状態にするための5つの手順を、家族で確認できるチェック表とともに整理します。

制度や税制特例の適用は個別事情で変わります。この記事を全体整理の出発点とし、具体的な登記は司法書士、税金は税務署や税理士などへ確認してください。

結論｜相続した空き家を売るには5つの手順で準備する

相続した空き家でも売却は可能です。ただし、売却価格を調べるだけでなく、「誰がその家を売れるのか」を確認することが重要です。

この5つは確認する順番を示したもので、必ずすべて終えてから次へ進むという意味ではありません。査定や税金の確認は、相続登記の準備と並行して進められます。特例を使う予定なら、解体や売買契約の前から要件を確かめてください。

相続した空き家は親名義のまま売れる？

親が亡くなった後、登記簿上の名義が親のままというケースは珍しくありません。

この状態でも価格査定や売却相談はできます。ただし、通常の売買で買主へ所有権を移す際には、相続によって誰が不動産を取得したのかを明らかにし、必要な相続登記を行って権利関係を整える必要があります。

親名義のまま子どもが自由に売却できるわけではありません。また、親がまだ存命なら、原則として所有者である親自身の意思や適法な代理権が必要です。「親名義」といっても、存命中と亡くなった後では手続きが違います。

遺言の内容、共有状態、遺産分割の進み具合によって必要な手続きは変わるため、権利関係が複雑なときは司法書士・弁護士に相談してください。

手順1｜相続人を確認し、家族で売却方針を決める

相続人が複数いても、常に全員が売主になるわけではない

最初に確認したいのは、誰が相続人で、最終的に誰が家を取得するのかということです。遺言書の有無や遺産分割の結果によって、売却の進め方は変わります。

「兄弟が3人いるから必ず3人全員が売主になる」とは限りません。一方、共有状態の不動産全体を誰か1人の判断で売却することも原則としてできません。

相続人間の合意形成と、法的に売却する権限がある人の確認は、分けて考えましょう。

家族会議で決めておく6項目

話し合いでは売却価格だけでなく、費用や担当者も決めておくと後からもめにくくなります。

• 売る・残す・貸すの方向性は一致しているか
• 誰が所有者となり、売却手続きを担当するか
• 売却代金をどう配分するか
• 片付け・測量・解体の費用を誰が立て替えるか
• 売却までの固定資産税や管理費を誰が負担するか
• 希望売却時期と、譲れない条件は何か

家族で意見が分かれているときは、先に相続関係と今後の方針を整理する方がよい場合があります。

詳しくは、実家を兄弟で相続する場合の共有名義のリスク、実家の相続トラブルの原因と対策も参考にしてください。

手順2｜相続登記と名義を整理する

相続登記は2024年4月1日から義務化されている

相続登記は、亡くなった人から不動産を取得した相続人へ、登記簿上の名義を変更する手続きです。

2024年4月1日から申請が義務化され、原則として相続の開始と自分が不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。遺産分割によって取得する場合は、分割成立から3年以内の登記義務もあります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です。それ以前に相続による取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日が経過措置上の期限となります。取得を知った時期などによって異なるので、個別に確認してください。

法務省の公式説明：相続登記の申請義務化について

相続人申告登記は売却の名義変更の代わりにはならない

遺産分割がまとまらないなど、期限内の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記という制度があります。

ただし、相続人申告登記は基本的な申請義務を果たすための制度であり、所有権を取得した人への相続登記そのものを代替するわけではありません。売却するには、別途必要な登記を確認します。

法務省：相続人申告登記について

相続登記で用意する主な資料

• 亡くなった人の戸籍・除籍謄本など（相続人の確認）
• 相続人の戸籍や住民票など
• 遺言書、または必要に応じて遺産分割協議書・印鑑証明書
• 土地・建物の登記事項証明書や固定資産評価額が分かる資料
• 被相続人の住所のつながりを確認できる資料など

必要書類は遺言・法定相続・遺産分割などの方法により異なります。戸籍の収集、相続人が多い場合、長期間名義変更されていない場合は、早めに司法書士へ相談すると整理しやすいです。

手順3｜空き家の状態と必要書類を整理する

相続登記と並行して、空き家の状態を調べます。古い家は、売却価格そのものよりも「買主へどの状態で引き渡せるか」が問題になることがあります。

先に確認したい建物・土地の問題

知らない不具合まで無理に断言する必要はありませんが、把握している不具合を隠して売ることは避けるべきです。説明すべき物件状況は不動産会社と相談して整理します。

必要書類は「手元にあるもの」から集める

• 固定資産税納税通知書・課税明細書
• 土地・建物の登記事項証明書
• 公図、地積測量図、境界確定関係の資料
• 建築確認関係の書類、間取り図、リフォーム履歴
• 親が購入したときの売買契約書や領収書
• 住宅ローンや抵当権があれば残高・契約関係の資料

すべて揃っていないと査定を受けられないわけではありません。不足している書類をメモし、不動産会社や司法書士に確認しましょう。

特に購入時の契約書は、売却後の譲渡所得の計算で重要になることがあります。見つかるなら早めに保管しておきましょう。

手順4｜査定を比較して売却方法を決める

空き家の売り方には複数の選択肢があります。古い建物だからといって、最初から解体する必要はありません。

特に注意したいのは解体のタイミングです。更地にすると住宅用地の固定資産税の特例が使えなくなることがあります。また、相続空き家の3,000万円特別控除では、建物の耐震性や取壊しの時期が要件に関わります。

解体費をかけた後で売れなかったり、想定した税制特例を使えなくなったりしないよう、先に不動産会社と税務の専門家へ確認しておきましょう。

仲介と買取の違いは、仲介と買取の違い・後悔しない選び方で詳しく整理しています。

査定額より「売却方法の根拠」を比べる

複数社の査定では、金額の高低だけでなく、次のことを質問してみましょう。

• 建物付きで買い手が見つかる見込みはあるか
• 古家付き土地と更地では、売却見込みはどう変わるか
• 解体が必要な場合、費用はどの程度見込むか
• 査定額は近隣のどんな取引事例に基づくか
• 売却までにどの程度の期間を想定するか

査定は売却契約とは別です。家族で判断するための材料として活用し、納得できなければ即決する必要はありません。

手順5｜相続した空き家の税金と特例を確認する

売却代金が入っても、それがそのまま手取りになるわけではありません。仲介手数料などの費用に加え、売却益が出れば譲渡所得に対する税金が関係します。

相続税と、家を売ったときの譲渡所得税・住民税は別の税金です。相続時に相続税を払っていなくても、売却時に課税される場合があります。

親が買ったときの取得費・取得時期を引き継ぐ

相続で取得した土地・建物を売る場合、譲渡所得の計算では、原則として亡くなった親などが購入した際の取得費と取得時期を引き継ぎます。

計算の基本は、次の考え方です。

譲渡所得（特別控除前）＝売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

取得費が分からない場合などは、売却価格の5％を概算取得費として計算できることがあります。ただし、実額で計算できる取得費の方が大きいケースもあるため、安易に5％と決めつけないことが大切です。建物の取得費は減価償却相当額の調整にも注意します。

国税庁：相続によって取得した土地・建物の取得費と取得時期

相続空き家の3,000万円特別控除は誰でも使えるわけではない

一定の条件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象の家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円となります。

主な確認事項は次のとおりです。

• 被相続人が居住していた家屋に該当するか（一定の老人ホーム等入所には例外あり）
• 原則として1981年5月31日以前に建築された家屋か
• 区分所有建物登記がされた建物ではないか
• 相続開始直前の居住状況や、相続後の使用・賃貸状況は要件に合うか
• 売却代金が1億円以下などの要件を満たすか
• 耐震改修や解体の方法・時期が要件に合うか
• 売却期限内か、確定申告に必要な証明書を取得できるか

特例の対象となるのは、売却した実家すべてではありません。相続後に貸していた、建築時期が合わない、売却期限を過ぎているなどの場合は適用できない可能性があります。

特に2024年1月1日以降の譲渡では、一定の条件を満たせば売却後に、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修や全部取壊しを行う場合も対象になります。買主が工事をするなら、実施・証明できるかなどを売買契約前に詰める必要があります。

空き家の3,000万円特別控除の条件と注意点で詳しく解説しています。

制度の一次情報：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続税の取得費加算との併用にも注意

相続税が課税された人には、一定期間内の売却で相続税額の一部を取得費に加算できる特例が使えることもあります。

ただし、同じ売却について、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません。双方の候補になる場合は、どちらが有利か税理士などへ確認しましょう。

国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

確定申告は売却した翌年が基本

譲渡所得が課税対象になる場合や、相続空き家の特別控除を使う場合には、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。控除で税額が0円となる場合でも、特例を使うための申告を省略しないようにします。

被相続人居住用家屋等確認書など、物件や売り方に応じた書類が必要になります。売買契約書や解体・耐震関係の記録は保管しておきましょう。

相続登記と3,000万円特別控除の期限は違う

ここは特に間違えやすいところです。相続登記の「3年」と、空き家特例の売却期限は同じではありません。

例えば、相続登記の期限に間に合っても、空き家特例の売却期限を過ぎれば控除を受けられない可能性があります。逆に、売却を考えていなくても相続登記の義務は残ります。

税制は改正されることがあります。売却時点の最新要件を国税庁・税務署で確認してください。

売却前に見落としやすい5つの失敗パターン

このうち、家族間の方針が一致していないケースと、税制特例を前提に解体時期を決めるケースは、先に専門家へ確認しておくと判断しやすくなります。

相続した空き家を売却する前のチェックリスト

家族で話し合う際は、下の項目を順番に確認してみてください。まだ確認できていない項目があっても構いません。分からない点が、次に相談すべき内容になります。

• □ 相続人と遺言の有無を確認した
• □ 登記簿上の所有者が分かる
• □ 共有者・相続人と売却方針を話し合った
• □ 相続登記の必要性と期限を確認した
• □ 雨漏り・残置物・境界などの問題を整理した
• □ 親の購入契約書や税金の書類を探した
• □ 建物付き・更地・買取の選択肢を比較した
• □ 3,000万円特別控除の可能性と期限を確認した
• □ 費用と税金を引いた後の手取りを考えた

まだ「売る・残す・貸す」で迷っている方は、まず実家をどうするかの判断基準を整理してもよいでしょう。

また、今の状況で何を見落としているか確認したい方には、無料の見落とし発見診断シートも用意しています。

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相続した空き家の売却でよくある質問

親名義のままでも査定を受けられますか？

はい。一般に査定や売却の相談は可能です。ただし、実際の売買と所有権移転登記へ進むまでに、相続関係や必要な登記を整える必要があります。

兄弟の1人が売却に反対したらどうなりますか？

不動産全体が共有状態なら、原則として共有者全員の同意が必要です。誰が相続したか、共有なのか、遺産分割前なのかで対応が異なります。話がまとまらない場合は弁護士などに相談してください。

荷物が残っていても査定できますか？

相談や査定はできる場合があります。残置物の処分が売却条件に影響するため、片付け費用をかける前に不動産会社へ状況を伝えて確認しましょう。

相続したらすぐに家を売った方が税金は安いですか？

一律には言えません。親の取得時期や取得費を引き継ぐこと、相続空き家の特例の期限、ほかに使える制度の有無によって変わります。売却時期を決める前に税務上の確認が必要です。

解体したら3,000万円特別控除は使えなくなりますか？

解体しただけで一律に適用不可になるわけではありません。解体前後の利用状況や時期などの条件が重要です。また、2024年以降の譲渡では一定要件の下で売却後の取壊しが対象になる場合もあります。解体前に国税庁の条件を確認してください。

空き家の3,000万円特別控除を使うには確定申告が必要ですか？

はい。適用要件を満たしていても、必要書類を添付した確定申告が必要です。税額が0円になる見込みでも申告の準備をしてください。

親が老人ホームに入ってから亡くなった場合も対象ですか？

一定の要件を満たせば対象になる場合があります。ただし、入所理由、家の使用状況などの条件が細かいため、国税庁の公式資料や税務署で確認してください。

売却の判断ができたら、価格と売り方を比較する

相続人の話し合いが進み、所有関係や税金の論点を整理できたら、家がいくらくらいで売れるか確認する段階です。

特に相続した空き家では、建物付きで売るか、土地として売るか、買取も検討するかによって手取りや売却までの期間が変わります。複数の不動産会社から査定額だけでなく、売り方の根拠や必要な費用を聞いて比較しましょう。

査定を受けることは、売却の契約を結ぶことではありません。売却するか迷っている段階なら、その意向をはっきり伝えたうえで判断材料として活用できます。

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兄弟との共有や合意が心配な方は、実家を兄弟で相続する場合の注意点、実家の相続トラブルの対策へ。

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まとめ｜相続人・名義・税金を確認してから売却へ

相続した空き家の売却は、一般的な家の売却とは違い、相続人の合意・名義の整理・特例の期限を確認することが大切です。

1. 相続人と売却方針を整理する。誰が不動産を取得し、売却に関わるのかを確認する。
2. 相続登記と必要書類を確認する。登記の期限を放置せず、売却できる権利関係を整える。
3. 税金の要件を確かめてから売却方法を比較する。解体費と控除の条件も含めて手取りを考える。

まずは家族で確認できていることと、まだ分からないことを書き出してみましょう。価格を知りたい段階になったら、売却方法を含めて不動産会社の意見を比較するのが次の一歩です。

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