空き家を持ち続けるリスク5つ｜管理しても残る負担と判断基準

実家を相続したあと、誰も住まないまま空き家として持ち続けている。そんな状況で「このまま残していても大丈夫だろうか」と迷っていませんか。

• いつか家族が使うかもしれない
• 思い出があるので、すぐには売りたくない
• 兄弟姉妹で今後の方針が決まっていない
• 管理はしているものの、税金や修繕費が気になる

空き家になったからといって、急いで売却する必要はありません。将来の利用予定があり、無理なく管理できるなら、残すことも選択肢です。

ただし、適切に管理していても、所有している限り発生する費用や手間があります。さらに、相続手続きや売却時期によっては、後から判断しようとしても同じ条件で選べるとは限りません。

この記事では、空き家を持ち続ける5つのリスクを「放置による問題」と区別し、3年・5年の保有負担の考え方と、残すべきか見直すべきかの判断基準を整理します。

この記事でわかること

• 管理していても残る、空き家保有の5つのリスク
• 3年・5年持ち続けた場合の費用の考え方
• 相続空き家を売るときの税制と期限に関する注意点
• 持ち続けてもよいケース・見直した方がよいケース
• 今すぐ売れない場合に決めておきたいこと

結論｜空き家を持ち続けるなら3つの条件を確認する

空き家を持ち続けること自体が悪いわけではありません。大切なのは、次の3つが整理できているかどうかです。

1. 管理を続けられるか：担当者・点検方法・連絡先が決まっている
2. 費用を負担できるか：税金や保険だけでなく、将来の修繕にも備えられる
3. 残す目的と判断時期があるか：使う予定や、家族で再検討する時期が決まっている

3つとも整理できているなら、当面は保有を続ける判断もできます。反対に、利用予定がなく、費用や管理が負担になり、家族の合意もないなら、「売らずに持っておく」という前提から見直すことが必要かもしれません。

なお、適切な管理をせずに放置した場合の建物損傷・近隣トラブル・行政対応については、別記事で詳しく扱っています。

▶ 空き家を放置するとどうなる？知らないと危険な5つのリスク

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空き家を持ち続ける5つのリスク

ここからは、空き家を適切に管理している場合でも残る負担を中心に見ていきます。

① 固定資産税や保険などの費用が続く

空き家に誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税などの負担は続きます。都市計画税が課される地域・土地であれば、その負担も考える必要があります。

主な支出には、次のようなものがあります。

• 固定資産税・都市計画税（課税される場合）
• 火災保険などの保険料
• 必要に応じた電気・水道などの基本料金
• 定期点検や最低限の清掃・庭木管理の費用

実際の金額は、土地・建物の条件、保険の契約内容、管理方法によって変わります。まず納税通知書や保険証券、過去1年の支払いを集めて、1年間にいくら支出しているかを確認しましょう。

費目ごとの計算方法は、次の記事で詳しく紹介しています。

▶ 空き家の維持費はいくら？年間費用の5つの内訳と計算例

② 管理に時間と労力がかかり続ける

空き家を残すなら、誰かが定期的に状態を確認しなければなりません。建物が良好な状態でも、見回りや掃除、郵便物の整理、庭木の管理などは続きます。

• 実家まで往復する時間と交通費
• 見回り・換気・清掃・草刈りに使う時間
• 業者の手配や立ち会い
• 親族・近隣から連絡が来たときの対応

特に遠方に住んでいる場合は、現金の支出だけでなく、休日や移動時間の負担も無視できません。

自分たちで管理できない場合は管理サービスを利用する方法もありますが、その分の費用が必要です。「管理できているか」だけでなく「今後も続けられるか」を確認しておきましょう。

国土交通省も、当面空き家を活用・除却できない場合の適切な管理や、必要に応じた管理業者の利用を案内しています。

参考：国土交通省「空き家の管理のやり方」

③ 管理していても修繕や設備交換が必要になる

定期的に点検している家でも、屋根・外壁・給排水設備などは年月とともに劣化します。適切な管理は不具合の早期発見に役立ちますが、修繕費をゼロにするものではありません。

• 屋根や外壁などの補修
• 給排水設備・建具などの修理や交換
• 台風などによる損傷への対応
• 将来使う・貸すときに必要な改修

修繕は毎年同じ金額がかかるとは限りません。そのため、通常の年間支出と、将来の修繕に備えて確保しておくお金は分けて考えることが大切です。

確認すること：直近の点検状況、今後数年で対応が必要そうな箇所、急な修繕が発生した場合の負担者と予算。

④ 家族の費用負担や相続の問題が複雑になる

相続した実家には、家の状態だけでなく、家族の合意も関係します。例えば、兄弟姉妹で次のような意見の違いが生じる場合があります。

• 一人は残したいが、別の人は売却したい
• 管理する人と費用を負担する人が異なる
• 修繕にまとまったお金が必要になった
• 誰の名義なのか、登記が済んでいるのか分からない

共有名義の場合、不動産全体を売却するときには原則として共有者全員の合意が必要です。費用負担や利用方針を決めずに保有を続けると、後で調整が難しくなるおそれがあります。

また、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。原則として、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。施行前の相続で未登記の場合にも経過措置による期限があります。

登記が済んでいない場合や、遺産分割がまとまっていない場合は、早めに法務局や司法書士へ相談しましょう。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

⑤ 売却時期や将来の使い道の判断が難しくなる

持ち続けている間に、家族の生活や不動産市場の状況が変わることがあります。

• 将来住むつもりだった家族の予定が変わる
• 建物の経年劣化によって改修費が増える
• 地域の売買需要や賃貸需要が変化する
• 売却時に利用できる税制の期限を過ぎる

長く持てば必ず売却価格が下がる、というわけではありません。立地や市況によって条件は異なります。ただし、将来も今と同じ条件で売る・貸す・使うを選べるとは限らない点には注意が必要です。

確認すること：具体的な利用予定の有無、売却・賃貸の可能性、適用できる税制の期限、いつ再判断するか。

空き家を3年・5年持ち続けると、費用はどうなる？

持ち続けるかどうかは、毎年の費用を「1年分」だけでなく、3年・5年で合計してみると判断しやすくなります。

考え方は次のとおりです。

• 年間の実支出：税金・保険料・管理費など、実際に支払う費用
• 修繕への備え：将来の修繕に備えて取り分けておく予算。支払済みの費用とは区別する
• 臨時支出：突発的な修理など。発生時期・金額は予測できない

例えば、年間実支出18万円、修繕への備えを年6万円と仮定すると、次のようになります。これは説明用の架空の計算であり、全国平均や特定の実家の実績ではありません。

※毎年の金額が同じと仮定した単純計算です。「修繕への備え」は積み立てる予定の資金であり、その時点で支払った費用ではありません。実際の修繕や物価変動によって必要額は変わります。

5年間で120万円というのは、この仮定で支出と備えを合わせて確保したい金額です。「5年間で必ず120万円の費用が発生する」という意味ではありません。

まずは自分の納税通知書や領収書から年間実支出を集計し、別に修繕予算を考えてみてください。

具体的な費目の確認方法は、空き家の維持費はいくら？年間費用の5つの内訳と計算例で解説しています。

相続した空き家は、売却時期と税制特例にも注意する

相続した実家を持ち続けるか判断するときは、売却時期によって利用できる税制が変わる場合があることも確認しておきましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除には期限と条件がある

一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、控除上限が最高2,000万円になります。

2026年10月時点の制度では、主に次のような条件・期限があります。

• 制度上の譲渡期限：2027年12月31日まで
• 個別の期限：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 家屋の要件：原則として1981年5月31日以前に建築された家屋など、一定の条件がある
• 売却代金の要件：1億円以下などの条件がある
• 利用状況の要件：相続後に貸付け・事業・居住の用に供していないことなどが求められる

このほか、耐震基準や取り壊しの方法、ほかの税制特例との関係など、細かな要件があります。すべての相続した空き家に適用できる制度ではありません。「相続後3年以内なら必ず使える」という意味でもありません。

また、控除されるのは売却代金そのものではなく、要件を満たした場合の譲渡所得です。適用可否や税額は、契約前に税務署・税理士などに確認してください。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年4月1日現在の法令等）

固定資産税は「空き家だからすぐ6倍」ではない

保有中の固定資産税についても誤解しやすい点があります。空き家になっただけで税額が自動的に6倍になるわけではありません。

管理状態が悪く、自治体から一定の勧告を受けるなどした場合には、土地の住宅用地特例が適用されなくなることがあります。これは通常の保有費とは別に、管理不全がもたらす税負担への影響です。

詳しくは、空き家の固定資産税は6倍になる？特例が外れる条件と税額例を解説で整理しています。

空き家を持ち続けてもよいケース・見直した方がよいケース

持ち続ける判断に正解は一つではありません。次の5つの軸で、今の状況を比較してみましょう。

左側の状態が多ければ、管理しながら残す選択は考えやすくなります。一方、右側に当てはまる項目がある場合は、何が障害になっているかを具体的に確認しましょう。

ただし、チェックの数だけで売却を決めるものではありません。例えば、利用予定がなくても立地や資金面から当面の保有が合理的な場合がありますし、利用予定があっても修繕負担が大きければ再検討が必要です。

持ち続けると決めた場合にやること

「今は売らずに残そう」と決めた場合は、次の4つを紙やメモにまとめておくと、家族で認識をそろえやすくなります。

1. 年間支出を確かめる：納税通知書・保険証券・管理費の記録から実支出を集計する
2. 修繕への備えを決める：建物の点検結果を踏まえ、今後の修繕予算を考える
3. 管理と費用の担当を決める：見回り担当、緊急連絡先、費用分担を家族で共有する
4. 再判断する時期を決める：例えば半年後や1年後に、利用予定と負担を再確認する

判断時期を決めても、それまで何もしなくてよいわけではありません。雨漏りや破損などの異常があれば、予定を待たずに対処しましょう。

売却を考える場合も、片付けや解体を先に決めず、建物の現状や売却方法を確認してから進めることが大切です。

▶ 空き家を売るにはどうする？売却の流れと失敗しないポイント

売る・残す・貸すで迷ったら

ここまで確認しても、すぐに結論を出せない場合はあります。家族の思い出や事情が関わる実家なら、なおさらです。

まずは「残したい理由」と「持ち続ける負担」を別々に整理することから始めてみてください。

売る・残す・貸すの判断を詳しく比較したい方は、こちらの記事へ。

▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方

何を確認すればよいか分からない場合は、無料の見落とし発見診断シートも利用できます。

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一方、保有費用が負担になっていて売却も選択肢に入るなら、現在の売却価格の目安を確認すると比較材料が増えます。査定を受けることは、売却を決めることではありません。

ただし、査定額は実際の成約価格ではなく、税金や仲介手数料などを差し引いた手取り額とも異なります。家族の合意や相続登記なども確認しながら判断しましょう。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

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まとめ｜空き家を持ち続ける目的と負担をセットで考える

空き家を適切に管理していても、持ち続ける以上、次の5つの負担や判断課題が残ります。

1. 税金・保険などの費用がかかり続ける
2. 見回りや管理の手間が続く
3. 修繕・設備交換の費用に備える必要がある
4. 家族の合意や相続手続きを整理する必要がある
5. 売却時期や将来の使い道の判断が必要になる

将来使う予定があり、費用と管理を無理なく続けられるなら、空き家を残すことも合理的な選択です。

反対に、誰も使う予定がなく、負担だけが増えているなら、「何のために、いつまで持つのか」を家族で見直してみましょう。

迷ったら、まず年間の実支出と修繕への備えを整理すること。そのうえで、必要なら今の売却価格も確認し、保有を続ける場合と比較して判断していきましょう。

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