実家を売ると税金はいくら？計算例と3,000万円控除・相続の注意点

「実家が2,000万円で売れたら、税金はいくらかかるのだろう？」

親の実家を売るか考え始めると、売却価格と同じくらい気になるのが税金です。とくに、親が買ったときの価格が分からない、相続した家でも3,000万円控除が使えるのか分からない、という方は少なくないでしょう。

結論から言うと、実家を売った金額のすべてに税金がかかるわけではありません。基本は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引き、使える特例があればその控除後の利益に税率を掛けます。

ただし、親が生きていて親自身が売る場合と、子どもが実家を相続して売る場合では、確認すべき特例が違います。

この記事では、2,000万円で売る場合の具体的な税額計算から、取得費が不明なケース、相続した空き家の特例、売却前に集める書類までを整理します。税制は国税庁の2026年4月1日現在の案内を基本とし、2026年中の譲渡を想定しています。

結論｜実家の売却税額は「利益・所有期間・特例」で決まる

実家を売るとき、最初に次の4つを確認しましょう。

1. いくらで売れるか：売却価格（概算段階では査定価格）
2. いくらで取得したか：親が買った土地・建物の取得費。建物は減価償却費相当額を差し引いた後の金額
3. 売るためにいくらかかるか：仲介手数料など、税法上の譲渡費用
4. 使える特例があるか：居住用財産の3,000万円控除、相続空き家の特例など

基本の計算式は次のとおりです。

課税譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 適用できる特別控除

この金額がプラスの場合に、原則として所有期間に応じた税率で所得税・復興特別所得税・住民税を計算します。印紙税は別の税金です。

参考：国税庁 No.3208｜長期譲渡所得の税額の計算

実家を2,000万円で売ったら税金はいくら？3つの計算例

ここからの数字は仕組みを理解するための仮想事例です。実際の査定結果や当サイト運営者の実体験を示すものではありません。

比較しやすいよう、いずれも「売却価格2,000万円」「譲渡費用100万円」「所有期間5年超の長期譲渡」「2026年中に売却」という条件で考えます。売却代金の清算金、住宅ローン、追加費用などは考慮せず、税額は税率を掛けた概算です。

ケース1｜取得費が分かる・特例なしなら、税額は約102万円

• 売却価格：2,000万円
• 取得費：1,400万円（建物がある場合は減価償却費相当額を控除した後の合計額）
• 譲渡費用：100万円
• 特別控除：なし

譲渡所得：2,000万円 − 1,400万円 − 100万円 ＝ 500万円

税額の概算：500万円 × 20.315％ ＝ 101万5,750円

つまり、2,000万円で売れても、税額の目安は約102万円です。「取得費1,400万円」は昔の購入額などに基づく税務上の金額で、売却時に改めて1,400万円を支払うという意味ではありません。

ケース2｜取得費が分からないと、税額は約366万円になる例も

親が何十年も前に買った家では、売買契約書が残っていないことがあります。その場合などは、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」を使える場合があります。

• 売却価格：2,000万円
• 概算取得費：2,000万円 × 5％ ＝ 100万円
• 譲渡費用：100万円
• 特別控除：なし

譲渡所得：2,000万円 − 100万円 − 100万円 ＝ 1,800万円

税額の概算：1,800万円 × 20.315％ ＝ 365万6,700円

ケース1との差は約264万円。同じ値段で売れても、取得費の計算しだいで税額は大きく変わります。だからこそ、「契約書がない＝すぐ5％で計算する」ではなく、まず親の購入資料や建築資料を探すことが重要です。

なお、購入時の資料が残っていても、建物の減価償却費相当額や対象になる改良費を確認する必要があります。取得費の計算を自己流で確定しないようにしましょう。

参考：国税庁 No.3258｜取得費が分からないとき

ケース3｜3,000万円特別控除が使えれば、税額0円になる場合も

ケース1と同じ「譲渡所得500万円」で、所有者や居住状況などの要件を満たし、3,000万円特別控除を適用できる場合を考えます。

課税譲渡所得：500万円 − 特別控除500万円 ＝ 0円

譲渡所得に対する所得税・復興特別所得税・住民税の概算：0円

3,000万円控除とは、誰でも税金が3,000万円安くなる制度ではありません。条件を満たした場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。利益が500万円なら控除に使うのも最大500万円となります。

また、控除で税額が0円になる場合でも、特例を利用するには確定申告が必要です。印紙税や仲介手数料などまで0円になるわけではありません。

3つのケースを一覧で比較

※税額は2026年の一般的な長期譲渡所得の税率による概算で、個々の申告における端数処理やその他の事情は省略しています。軽減税率など、別の特例が適用される場合は異なります。ケース3の控除適用は、各制度の条件を満たすことが前提です。

実家売却の税率｜長期20.315％・短期39.63％が基本

土地や建物の売却益は、給与所得などとは分けて税額を計算する「分離課税」です。原則として、売った年の1月1日時点の所有期間で区分します。

たとえば2026年中に売るなら、原則として2026年1月1日時点で所有期間が5年を超えるかを確認します。売却日当日に5年を超えていても、1月1日時点で5年以下なら短期です。

親から相続した実家については、原則として親の取得時期を引き継ぐため、「相続してから1年しか経っていない＝短期譲渡」とは限りません。

また、所有期間が10年を超える一定のマイホームでは、別途「軽減税率の特例」を利用できる場合があります。相続した実家なら無条件で使えるわけではないため、居住要件などを確認してください。

参考：国税庁 No.3211｜短期譲渡所得の税額の計算／No.3270｜相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得時期／No.3305｜マイホームの軽減税率の特例

誰が売る？親名義・相続後・昔住んでいた実家で特例が変わる

「実家」という言葉だけで3,000万円控除を判断するのは危険です。まずは所有者と、誰がその家に住んでいたかを確認しましょう。

親が生きている間に、親自身が実家を売る場合

親が所有者で、親のマイホームに該当するなら、最高3,000万円の特別控除を検討します。住まなくなった家でも、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になる場合があります。

ただし、住んでいた実態、売却時期、売却先との関係、ほかの特例の利用状況などの要件があります。親が売ったときの譲渡所得に対する税金は、基本的に売主である親の税金です。親名義の家を、子どもが自分の家として勝手に売却できるわけではありません。

参考：国税庁 No.3302｜マイホームを売ったときの特例

親から実家を相続し、子どもが売る場合

相続人である子どもが売るときは、「親のマイホームだったから自分も同じ3,000万円控除を使える」とは限りません。代わりに、要件を満たす相続空き家についての3,000万円特別控除を確認します。

また、相続した人自身に相続税が課されているなどの条件を満たすなら、相続税の一部を取得費に加える「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」も検討対象です。ただし、同じ家や敷地の売却について、相続空き家の特別控除と相続税の取得費加算は原則併用できません。どちらを使えるか、どちらが有利かは税務署や税理士に確認してください。

参考：国税庁 No.3267｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

子どもが以前住んでいた実家を売る場合

「昔、実家で暮らしていた」だけでは、マイホームの3,000万円控除を使えるとは限りません。国税庁は、過去に住んでいたマイホームの特例について自分が所有者として住んでいた家屋であることなどを要件としています。

親の家に子どもとして同居していただけなら、まず家の所有者と実際の売主を確認しましょう。

参考：国税庁 No.3314｜過去に居住していたマイホームを売ったとき

相続した空き家の3,000万円控除｜売却前に確認したい条件

相続した実家を売る方は、特に次の点を確認してください。

1. 建築時期：原則として1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋か
2. 建物の種類：区分所有建物登記がされていないか
3. 相続直前の居住状況：原則として親以外に住んでいた人がいなかったか。一定の老人ホーム入所例外も確認
4. 相続後の利用：家や敷地を事業・賃貸・居住などに使っていないか
5. 売却の条件：売却代金1億円以下で、耐震基準・解体など所定の要件を満たすか
6. 売却期限：相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度の適用期限内か

この特例は、現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象です。また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上なら、特別控除額の上限は原則1人2,000万円です。

2024年以後の売却では、一定の条件で、譲渡後から売却した年の翌年2月15日までに耐震改修や建物の取壊し等を行う形も認められています。だからといって、すべての古家で「売ってから解体すればよい」という意味ではありません。契約・引渡しの前に要件を確認しましょう。

注意：相続後に家を貸した、同居人がいた、対象外の建物である、売却期限を過ぎたなどの事情があると、特例を受けられない場合があります。相続税の取得費加算との併用制限にも注意が必要です。

詳しい要件・書類・手続きは、当サイトの空き家の3,000万円控除の記事で確認してください。相続してから売却するまでの手順や注意点は、相続した空き家を売るときの注意点にも整理しています。

一次情報：国税庁 No.3306｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

税金の計算で間違えやすい5つの落とし穴

1．売却価格にそのまま20％を掛ける

売却価格と課税される利益は違います。売却価格から取得費・譲渡費用・適用できる控除を差し引くのが基本です。

2．取得費が分からないから0円にする

売却価格の5％を取得費とできる制度があります。親の契約書だけでなく、建築時の資料や関連する証拠が残っていないか、先に確認しましょう。なお、建物の取得費には減価償却費相当額の調整が必要です。

3．相続した日から所有期間を数える

原則として、親の取得時期を引き継ぎます。相続してすぐに売る場合も、必ず短期譲渡になるわけではありません。

4．実家なら必ず3,000万円控除が使えると考える

親の居住用財産と、相続した空き家では制度が別です。所有者、居住者、建築時期、利用状況、期限などを確認しましょう。

5．控除で税額0円なら確定申告しなくていいと考える

3,000万円控除などの特例を受けるには、原則として所定の書類を添えて確定申告が必要です。売却益が出ない場合など、申告要否が異なるケースもあるため、事実関係に応じて確認してください。

詳しくは、不動産売却で確定申告が必要なケースの記事も参考にしてください。

印紙税・仲介手数料・片付け費は「売却益への税金」と分けて考える

税金の計算と、売却後に手元に残るお金の計算は別です。たとえば次のように整理します。

印紙税の軽減措置は、現行の国税庁案内では2027年3月31日までに作成する対象契約書について適用されます。契約書の内容や作成日で扱いが変わるため、実際の契約時に確認してください。

手取りの概算を考えるなら、売却価格から売却時に支払う諸費用、譲渡所得にかかる税金、ローン残債などを差し引いて整理します。ここで「昔の取得費」をもう一度現金の支出として差し引かないよう注意しましょう。

費用全体の整理は、家を売るときにかかる費用と手取り額の記事へ。

参考：国税庁 No.3255｜譲渡費用となるもの／No.7108｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売却前に探したい書類｜何のために必要なのか

実家を売ってから慌てないために、売却前の段階で分かる資料だけでも集めておきましょう。

書類が見当たらないからといって、ただちに特例や正確な取得費計算を諦める必要はありません。ただし、どの資料で何を立証できるかは個別に異なります。税務署や税理士に、手元の資料を持って相談すると整理しやすくなります。

よくある疑問｜実家の税金はどう判断する？

Q．親が生きている間に売る場合、子どもの税金になりますか？

原則として、譲渡所得への課税は売主である所有者に関係します。親名義の実家を親が売るなら、基本的には親の譲渡所得を計算します。ただし、名義・贈与・売却代金の帰属などに特殊な事情がある場合は専門家へ確認してください。

Q．相続した実家を売ると、相続税も譲渡所得税も必ずかかりますか？

いいえ。相続税の課税の有無と、売却に伴う譲渡所得への課税の有無は別の問題です。相続税がかからない場合もあり、売却益が出ない場合や特例で課税譲渡所得が0円になる場合もあります。

Q．査定額が2,000万円と出れば、その金額で税金を確定できますか？

いいえ。査定価格はあくまで売却価格の目安です。実際の売却価格に加え、取得費、譲渡費用、特例の適用条件が確定しないと税額は確定できません。

Q．税額0円なら、売却費用も0円ですか？

いいえ。譲渡所得への税額が0円でも、仲介手数料、印紙税、登記費用、片付け費用などが発生する場合があります。

税金を概算したいなら、売却価格と取得費を別々に確認しよう

今すぐ売ると決めていなくても、「いくらくらいで売れそうか」と「取得費の資料があるか」を並行して確認すれば、税金の見通しを立てやすくなります。

売却価格の目安は不動産会社に査定してもらう方法があります。ただし、査定額は成約価格の保証ではありません。複数社の査定結果と、その金額の根拠を比べることが大切です。

まず実家を売る・残す・貸すの判断から整理したい場合は、実家をどうするか迷ったときの判断基準を参考にしてください。

また、どこに見落としがあるか整理したい方は、無料の実家・空き家の見落とし発見診断シートも利用できます。

売却価格の目安を確認したい方へ：売却を決める前でも、必要に応じて複数社への査定依頼を検討できます。査定サービスは税務相談の代わりにはならないため、特例の判断は税務署・税理士へ確認してください。

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まとめ｜実家を売る前に確認するのは4項目

実家の売却税額は、「2,000万円で売れたから税金は400万円」という計算にはなりません。同じ売却価格でも取得費や特例によって大きく違います。

1. 売却価格：いくらで売れそうか
2. 取得費：親の購入額・建築費などを証明できるか（建物の減価償却に注意）
3. 譲渡費用：税法上、何を差し引けるか
4. 特例：誰が所有・居住していたか、いつ売るか、どの控除を使えるか

特に相続した実家では、親が買ったときの資料と、相続空き家の特例の適用条件を早い段階で確認することが重要です。

最終的な税額や特例の可否は、売却事情と証拠資料を基に税務署・税理士へ確認してください。そのうえで売却価格の比較が必要なら、不動産査定を判断材料の一つとして活用しましょう。

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参考にした一次情報（2026年10月24日確認）

• 国税庁｜長期譲渡所得の税額の計算（No.3208）
• 国税庁｜短期譲渡所得の税額の計算（No.3211）
• 国税庁｜取得費が分からないとき（No.3258）
• 国税庁｜相続した土地・建物の取得費と取得時期（No.3270）
• 国税庁｜マイホームを売ったときの特例（No.3302）
• 国税庁｜相続空き家を売ったときの特例（No.3306）
• 国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（No.3267）
• 国税庁｜譲渡費用となるもの（No.3255）
• 国税庁｜不動産売買契約書に係る印紙税の軽減措置（No.7108）

※この記事は一般的な税務情報と仮想事例に基づく判断支援を目的としています。個別の税務申告・税額を保証するものではありません。税制改正や個別事情によって取り扱いが異なるため、売却・申告時には国税庁の最新情報をご確認ください。