空き家は、持っているだけでも費用がかかります。
特に注意したいのが、修繕費です。
- 「住んでいない家でも修繕費はかかるの？」
- 「屋根や外壁を直すと、いくらくらい必要なの？」
- 「修繕して持ち続けるべきか、売るべきか迷う」
- 「売る前に直した方がいいのか分からない」
このように感じている方は多いと思います。
家は、人が住んでいなくても少しずつ劣化します。
むしろ空き家の場合、雨漏りや外壁の傷み、湿気、害虫被害などに気づくのが遅れ、修繕費が大きくなることがあります。
ただし、修繕が必要だからといって、すぐにすべて直すのが正解とは限りません。
将来住む予定があるなら修繕して残す意味があります。
一方で、誰も使う予定がなく、売却を考えているなら、修繕せずにそのまま売った方がよいケースもあります。
そのため、空き家を持ち続けるかどうかを考えるときは、固定資産税や管理費だけでなく、修繕費と売却価格の両方を見て判断することが大切です。
この記事では、空き家の修繕費について、よくある5つの修理と判断基準をわかりやすく整理します。
■ この記事でわかること
✓ 空き家の修繕費の目安
✓ 空き家でよくある5つの修理
✓ 修繕費が高くなりやすい原因
✓ 修繕して持ち続けるか判断する考え方
✓ 修繕費が不安なときに確認したいこと
■ 結論｜空き家の修繕費は5つの修理で確認する
結論から言うと、空き家の修繕費は、修理内容によって大きく変わります。
小さな補修なら数万円程度で済むこともありますが、屋根、外壁、雨漏り、水回り、シロアリ被害などが重なると、数十万円から数百万円規模になることもあります。
まず確認したい修理は、次の5つです。
- 屋根の修理
- 外壁の補修
- 雨漏りの修理
- 水回りの修理
- シロアリ・床下・基礎まわりの修理
この5つを確認すると、空き家を持ち続ける場合の修繕リスクが見えやすくなります。
特に注意したいのは、雨漏りです。
雨漏りを放置すると、天井、壁、床、柱などに傷みが広がり、修繕費が大きくなることがあります。
また、見た目はまだ大丈夫に見えても、屋根や外壁、床下で劣化が進んでいるケースもあります。
空き家を持ち続けるなら、早めに状態を確認し、修繕費がどれくらいかかりそうか把握しておきましょう。
ただし、修繕費がかかりそうだからといって、すぐに直す必要があるとは限りません。
大切なのは、修繕して使う予定があるのか、貸す予定があるのか、それとも売却を考えているのかを整理することです。
売却する場合は、修繕費をかけた分だけ高く売れるとは限りません。
修繕する前に、今の状態で売れる可能性や売却価格の目安も確認しておきましょう。
■ 住田さんの悩み
実家が空き家になっています。誰も住んでいないので、しばらくそのままでも大丈夫かと思っていました。でも、屋根や外壁、雨漏りの修理にお金がかかると聞いて不安です。売る前に直した方がいいのか、このまま相談してもいいのか分かりません。
■ 家守さんの整理
空き家は、誰も住んでいなくても劣化します。特に屋根、外壁、雨漏り、水回り、床下まわりは修繕費が大きくなりやすい部分です。ただし、修繕が必要だからといって、必ず先に直すべきとは限りません。持ち続けるのか、貸すのか、売却するのかによって判断は変わります。まずは修繕費の目安と、今の状態で売れる可能性の両方を確認しましょう。
ここからは、空き家の修繕費の目安と、よくある5つの修理を順番に見ていきます。
空き家の修繕費はいくらか
空き家の修繕費は、家の状態や修理内容によって大きく変わります。
小さな補修なら数万円程度で済むこともあります。
一方で、屋根の修理、外壁補修、雨漏り対応、水回りの交換、シロアリ被害などがあると、数十万円から数百万円になることもあります。
たとえば、次のようなケースは修繕費が高くなりやすいです。
- 屋根全体の修理が必要
- 外壁の補修や塗装が必要
- 雨漏りが長期間放置されている
- キッチン、浴室、トイレなど水回りが傷んでいる
- シロアリ被害がある
- 床や柱まで傷みが広がっている
- 修繕しないと住めない状態になっている
空き家の場合、普段から人が住んでいないため、劣化に気づくのが遅れやすいです。
そのため、気づいたときには修繕範囲が広がっていることがあります。
「古い家だから少し直せば大丈夫」と思い込まず、実際の状態を確認することが大切です。
また、「少し直せば売りやすくなる」と考える場合も注意が必要です。
修繕費をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
買主が自分でリフォームしたい場合もありますし、古家付き土地として見ている買主にとっては、修繕より価格の方が重要になることもあります。
空き家を売る可能性があるなら、修繕前に不動産会社へ相談しておくと判断しやすくなります。
空き家でよくある5つの修理
空き家の修繕費を考えるときは、次の5つに分けて確認するとわかりやすいです。
- 屋根の修理
- 外壁の補修
- 雨漏りの修理
- 水回りの修理
- シロアリ・床下・基礎まわりの修理
ここから、順番に整理します。
1. 屋根の修理
空き家で注意したい修理のひとつが、屋根の修理です。
屋根は普段見えにくいため、傷みに気づきにくい場所です。
特に空き家の場合、台風や強風のあとに屋根材がずれていても、すぐに気づけないことがあります。
屋根で起きやすい問題には、次のようなものがあります。
- 瓦のずれ
- 屋根材の割れ
- 棟板金の浮き
- 雨樋の破損
- 屋根全体の劣化
- 屋根からの雨漏り
一部の補修で済む場合もありますが、屋根全体の修理や葺き替えが必要になると、費用は大きくなります。
また、屋根の傷みを放置すると、雨漏りにつながることがあります。
雨漏りが起きると、屋根だけでなく、天井や壁、柱まで傷む可能性があります。
空き家を持ち続けるなら、屋根の状態は早めに確認しておきましょう。
2. 外壁の補修
外壁も、空き家で修繕費がかかりやすい部分です。
外壁は雨風や日差しにさらされ続けるため、時間とともに傷んでいきます。
外壁で起きやすい問題には、次のようなものがあります。
- ひび割れ
- 塗装のはがれ
- 外壁材の浮き
- コーキングの劣化
- 雨水の侵入
- 外壁の汚れやカビ
小さなひび割れでも、そこから雨水が入ると、内部の木材や断熱材に影響が出ることがあります。
外壁の劣化を放置すると、雨漏りや構造部分の傷みにつながることもあります。
外壁補修や塗装は、まとまった費用がかかることがあります。
ただし、早めに補修すれば、被害が広がる前に対応できる場合もあります。
空き家を残すなら、外壁のひび割れやはがれがないかを確認しておきましょう。
3. 雨漏りの修理
空き家で特に注意したいのが、雨漏りです。
雨漏りは、発見が遅れるほど修繕費が大きくなりやすいです。
人が住んでいる家なら、天井のシミや水音、カビのにおいに早く気づけることがあります。
しかし空き家の場合、何か月も気づかずに放置されることがあります。
雨漏りを放置すると、次のような問題につながります。
- 天井のシミ
- 壁紙のはがれ
- 床の傷み
- 柱や梁の腐食
- カビの発生
- シロアリ被害の誘発
雨漏りは、原因を特定するのが難しいこともあります。
屋根、外壁、ベランダ、窓まわりなど、複数の原因が関係している場合もあります。
そのため、表面だけを直しても、根本的な解決にならないことがあります。
雨漏りの跡を見つけた場合は、早めに専門業者へ相談しましょう。
4. 水回りの修理
空き家では、水回りの修理が必要になることもあります。
キッチン、浴室、トイレ、洗面所などは、使っていなくても劣化します。
長く使っていない設備は、いざ使おうとしたときに故障していることもあります。
水回りで起きやすい問題には、次のようなものがあります。
- 蛇口や配管の劣化
- 排水管のにおい
- トイレの故障
- 給湯器の故障
- 浴室のカビや劣化
- キッチン設備の傷み
- 水漏れ
水回りを一部修理するだけなら、費用を抑えられることもあります。
ただし、設備全体の交換や配管工事が必要になると、費用は大きくなります。
特に、将来貸す予定がある場合や、家族が再び住む予定がある場合は、水回りの状態が重要になります。
空き家を活用する予定があるなら、水回りの修繕費も見込んでおきましょう。
5. シロアリ・床下・基礎まわりの修理
空き家では、シロアリや床下の傷みにも注意が必要です。
湿気が多い状態が続くと、床下の木材が傷みやすくなります。
雨漏りや水漏れを放置していると、シロアリ被害につながることもあります。
床下や基礎まわりで起きやすい問題には、次のようなものがあります。
- シロアリ被害
- 床の沈み
- 床のきしみ
- 柱や土台の腐食
- 基礎のひび割れ
- 湿気によるカビ
- 換気不足による傷み
この部分は、表面から見ただけでは判断しにくいです。
室内がきれいに見えても、床下で劣化が進んでいることがあります。
シロアリや土台の傷みがある場合、修繕費が大きくなることがあります。
空き家を長く持ち続けるなら、床下や基礎まわりの点検も検討しましょう。
空き家の修繕費が高くなりやすい原因
空き家の修繕費が高くなりやすい理由は、劣化に気づくのが遅れやすいからです。
人が住んでいない家では、次のような問題が起きやすくなります。
- 換気不足で湿気がこもる
- 雨漏りに気づきにくい
- 水漏れに気づきにくい
- 害虫や害獣の発生に気づきにくい
- 外壁や屋根の傷みに気づきにくい
- 小さな不具合を放置しやすい
小さな修理で済む段階なら、費用を抑えられることがあります。
しかし、放置して被害が広がると、修繕範囲が大きくなります。
たとえば、屋根の小さな破損を放置した結果、雨漏りが起き、天井や壁まで修理が必要になることがあります。
また、水漏れを放置した結果、床や柱が傷むこともあります。
空き家の修繕費を抑えるには、早めに気づき、早めに対応することが大切です。
修繕するか売却するか判断するポイント
空き家に修繕が必要だと分かったとき、必ずしもすぐに直すのが正解とは限りません。
修繕して持ち続けるべきか、売却を検討すべきかは、家の状態や今後の使い道によって変わります。
判断するときは、次の5つを整理しましょう。
- 修繕費はいくらかかるか
- 修繕後に使う予定があるか
- 修繕後に貸せる可能性があるか
- 修繕せずに売れる可能性があるか
- 家族で方針がまとまっているか
将来住む予定があるなら、修繕して残す意味があります。
賃貸に出せる立地なら、必要な修繕をして貸す選択肢もあります。
一方で、誰も使う予定がなく、修繕費も大きい場合は、売却を検討した方がよいこともあります。
古い空き家の場合、修繕してから売るより、そのまま売った方がよいケースもあります。
反対に、最低限の修繕をした方が買い手が見つかりやすいケースもあります。
この判断は、家の状態や地域の需要によって変わります。
そのため、修繕費だけでなく、売った場合の価格もあわせて確認することが大切です。
修繕費を抑えるには定期的な管理が大切
空き家の修繕費を抑えるには、定期的な管理が大切です。
大きな修繕になる前に、小さな不具合に気づけるからです。
たとえば、次のような管理が役立ちます。
- 定期的に見回る
- 室内を換気する
- 水道を通水する
- 雨漏りの跡を確認する
- 屋根や外壁の異常を見る
- 庭木や草木を管理する
- 郵便物を整理する
- 台風や大雨のあとに確認する
特に、台風、大雨、地震のあとは注意が必要です。
屋根材のずれ、外壁のひび、雨漏りなどが起きている場合があります。
早めに気づけば、修繕費を抑えられることもあります。
ただし、遠方に住んでいて管理が難しい場合は、無理に自分だけで抱え込まないことも大切です。
管理会社や空き家管理サービスを使う方法もありますが、管理費がかかります。
管理費と修繕費を合わせて考え、持ち続けられるかを判断しましょう。
まずは空き家の価値も確認しておく
空き家の修繕費を見て、「このまま持ち続けるのは負担が大きい」と感じる方もいると思います。
その場合は、空き家の売却価格の目安も確認しておくと判断しやすくなります。
なぜなら、修繕費だけを見ても、売る・残す・貸すの判断はできないからです。
たとえば、修繕費がかかっても、将来家族が使う予定があるなら残す意味があります。
一方で、誰も使う予定がなく、修繕費も管理費もかかるなら、売却を検討した方がよいこともあります。
判断するときは、次のように整理するとわかりやすいです。
- 修繕費はいくらかかりそうか
- 管理費や固定資産税はいくらか
- 家族で使う予定があるか
- 修繕後に貸せる可能性があるか
- 売った場合いくらになりそうか
- 修繕せずに売れる可能性があるか
空き家の価格を知ることで、修繕して持ち続けるべきか、売却を検討すべきか判断しやすくなります。
価格を確認することは、すぐに売ると決めることではありません。
修繕費をかける意味があるのか、今の状態で売れる可能性があるのか、売却した場合にどれくらい手元に残りそうかを考えるための判断材料です。
空き家は、不動産会社によって査定額や提案内容が変わることがあります。
1社だけで判断せず、複数社を比較して、修繕する場合とそのまま売る場合の見方を確認しておきましょう。
判断に迷っている方へ
解体費用や維持費を見て、「このまま持ち続けていいのか」と感じた方も多いと思います。
空き家は、解体する・建物付きのまま売る・貸す・管理して残すなど、状況によって合う選択が変わります。
解体費用だけで判断するのではなく、家族の気持ち、将来使う予定、管理できるかどうか、売却価格の目安まで含めて考えることが大切です。
まずはこちらの記事で、実家をどうするかの判断基準を整理してみてください。
▶ 実家をどうするか迷ったときの判断基準｜売る・残す・貸すの考え方
空き家を解体するか、そのまま売るかで迷っている方は、無料の「見落とし発見診断シート」で現在地を整理してみてください。
解体するか迷っている段階でも、価格の目安を知っておくと判断しやすくなります。
建物付きで売れる可能性があるのか、更地にした方がよいのか、解体費用をかける意味があるのかを比べるためにも、まず今の価値を確認しておきましょう。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます 実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
■ 次に読む記事
空き家の修繕を後回しにすると、雨漏り、外壁の劣化、害虫被害、近隣トラブルなどにつながることがあります。
修繕費だけでなく、放置した場合にどんなリスクがあるのかも確認しておくと、判断しやすくなります。
▶ 空き家を放置するとどうなる？知らないと危険な5つのリスク
雨漏りを放置した場合のリスクを詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になります。
▶ 空き家の雨漏りを放置するとどうなる？修繕前に考えること3つ【結論】
修繕するより売却を検討したい方は、こちらの記事で流れを確認できます。
▶ 空き家を売るにはどうする？売却の流れと失敗しないポイント
まとめ
空き家の修繕費は、修理内容によって大きく変わります。
小さな補修なら数万円程度で済むこともありますが、屋根、外壁、雨漏り、水回り、シロアリ被害などが重なると、数十万円から数百万円規模になることもあります。
空き家の修繕費を考えるときは、次の5つの修理を確認しましょう。
- 屋根の修理
- 外壁の補修
- 雨漏りの修理
- 水回りの修理
- シロアリ・床下・基礎まわりの修理
空き家は、人が住んでいなくても劣化します。
特に、雨漏りや水漏れ、湿気、害虫被害に気づくのが遅れると、修繕費が大きくなることがあります。
修繕費を抑えるには、定期的に見回り、早めに不具合に気づくことが大切です。
ただし、修繕して持ち続けるべきか、売却を考えるべきかは、家の状態や今後の使い道によって変わります。
ここまで読んで、「修繕費がこれ以上かかるのは不安」と感じた方は、まず今の価値を確認してみてください。
査定を受けることは、すぐに売ると決めることではありません。
修繕費をかけて残すべきか、今の状態で売れる可能性があるのかを考えるための判断材料です。
価格がわかると、修繕して持ち続けるか、売却を検討するか判断しやすくなります。
※「メール連絡希望」と記載すれば電話はかなり減らせます 実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです
