実家を兄弟で分ける方法3つ｜売却・代償分割・共有の違い

「親の実家を兄弟で相続することになった。でも、家は1軒しかない。どう分ければいいのだろう？」

現金なら金額で分けられますが、不動産は簡単に分けられません。兄弟のうち誰かが住みたい場合もあれば、売って現金にしたい人、思い出があるから残したい人もいるでしょう。

• 実家を売って、その代金を分けるのがよい？
• 兄弟の1人が家を引き継ぐ場合、ほかの人にはどう分ける？
• 平等に見える共有名義にしても大丈夫？
• 実家の価格が分からないまま話し合ってよい？

実家の分け方を考えるときは、売却して分ける方法、1人が取得して代償金で調整する方法、共有名義にする方法の違いを知ることが出発点です。

この記事では、兄弟で実家を相続するときの代表的な3つの方法を比較し、揉めにくい分け方を考えるための5つの判断基準と、家族で使える話し合いメモを紹介します。

なお、親が存命の段階での将来の相談と、亡くなった後の遺産分割協議は別です。実際の相続では兄弟以外にも相続人がいる可能性があるため、遺言書と相続人の確認を先に行いましょう。

この記事でわかること

• 兄弟で実家を分ける代表的な3つの方法と違い
• 売却（換価分割）・代償分割・共有名義のメリットと注意点
• 実家が3,000万円と仮定した場合の考え方
• 揉めないために確認したい5つの判断基準
• 相続登記や税金、専門家への相談で気をつけること

結論｜実家を兄弟で分ける方法は主に3つ

実家の分け方には、主に次の3つの考え方があります。

大切なのは「何となく平等に見える方法」を選ぶことではなく、誰が家を使い、誰が費用を負担し、将来どうするかまで確認すること。

この3つ以外にも、預貯金などほかの遺産を組み合わせて調整する方法や、事情に応じた現物分割などがあります。実際の遺産分割方法は、遺言書・相続人・財産の全体像を確認して決めます。

住田さんの悩み

家守さんの整理

実家を兄弟で分ける前に確認したいこと

分け方を決める前に、誰が相続人で、何が遺産なのかを確認する必要があります。兄弟同士で相談していても、親の配偶者や亡くなった兄弟の子など、ほかの相続人が関係する場合があります。

• 遺言書の有無：遺言がある場合は、その内容や有効性を確認する
• 相続人の範囲：戸籍などで相続人を確認する。兄弟だけと決めつけない
• 実家の名義：登記事項証明書で所有者・共有持分・担保などを確認する
• ほかの財産と債務：預貯金、ほかの不動産、借入金などを整理する
• 家族の意向：誰か住みたい人がいるか、売却に異論があるかを確認する

相続人全員による遺産分割協議が必要な場合、兄弟のうち一部の人だけで分け方を確定することはできません。相続人や遺言書に不明点があれば、司法書士や弁護士などへ相談してください。

実家を兄弟で分ける3つの方法

① 売却して現金で分ける（換価分割）

実家を売却して現金に換え、その代金を遺産分割の合意に沿って分ける方法が換価分割です。

誰も実家に住む予定がなく、今後も兄弟で共同管理する必要がない場合は、検討しやすい方法です。

メリットは、家そのものを兄弟で持ち続けずに済み、金額によって分配しやすいこと。売却後の管理や修繕を誰が引き受けるかという問題も、原則として終了します。

ただし、次の点は確認しておきましょう。

• 売却価格は査定額どおりに決まるわけではない
• 仲介手数料など売却費用がかかる場合がある
• 売却によって譲渡所得税などが発生する場合がある
• 誰がどのような手順で売却し、代金をどう分配するかを整理する必要がある

「3,000万円で売れたから2人で必ず1,500万円ずつ受け取れる」というわけではありません。費用・税金・ほかの遺産・合意した分配割合を考慮する必要があります。

向いているケース：誰も実家を使わず、現金での分配を希望する相続人が多い場合。

② 1人が取得し、他の相続人へ代償金を払う（代償分割）

兄弟のうち1人が実家を取得し、ほかの相続人に金銭などで調整する方法が代償分割です。

例えば、兄が実家に住み続けたい場合に、兄が家を取得して弟に代償金を支払う形を考えられます。

メリットは、実家を残しながら相続人間の取得財産を調整できること。一方、次の点を事前に確認する必要があります。

• 実家をどのような基準で評価するか
• ほかの預貯金などの遺産で調整できないか
• 取得する人が代償金を払えるか
• 支払う時期や方法について合意できるか
• 相続税の計算上、代償分割をどう扱うか

注意したいのは、不動産会社の売却査定額が、そのまま法律上・税務上の代償金の額になるわけではないことです。取得割合やほかの遺産、評価の合意によって検討が必要です。

実家を引き継ぐ人が代償金を用意できなければ、成立が難しい場合もあります。金額や支払い条件で対立するなら、弁護士や税理士などに相談しましょう。

向いているケース：実家を取得したい人が明確で、ほかの相続人への財産配分を調整できる場合。

③ 兄弟で共有名義にする

兄弟がそれぞれ持分を持ち、実家を共有する方法もあります。

一見すると公平に感じられますが、共有した後は「誰が住むか」「管理費をどう負担するか」「将来売るか」について、継続して調整が必要になることがあります。

共有名義では、実家全体の売却などの処分は原則として共有者全員の合意が必要です。一方、通常の管理事項は持分の価格の過半数で決めるのが原則で、保存行為は各共有者が単独でできる場合があります。すべての修繕や管理に全員一致が必要というわけではありません。

また、共有者の一人が亡くなると、その持分が次の相続の対象となり、関係者が増える可能性があります。

共有を検討するときの確認事項

• 管理する人と費用を負担する人は誰か
• 兄弟のうち誰かが住む場合の使用条件はどうするか
• 売りたい人が出た場合、どのように話し合うか
• 固定資産税や大きな修繕費の取り扱いをどうするか
• いつ共有状態を見直すか

共有名義のリスクと対処については、実家を兄弟で相続するとどうなる？共有名義の5つのリスクと対処法で詳しく説明しています。

向いているケース：共同所有を続ける理由があり、管理・費用・将来の処分方針を共有者間で具体的に決められる場合。

実家が3,000万円の場合、兄弟2人でどう分ける？

3つの方法を比べるため、架空のモデルケースを使います。

• 相続人は兄弟2人のみと仮定する
• 2人の取得割合は同じと仮定する
• 実家の評価額は話し合い用に3,000万円と仮定する
• ほかの遺産や借入金、売却費用、税金は簡単にするため考慮しない

これは仕組みを理解するためだけの仮定例です。実際には相続人の構成、遺言、ほかの遺産、評価方法、税金などで結論が変わります。また、共有持分2分の1を持つことは、家の半分の部屋を自由に所有するという意味ではありません。

実家の分け方を決める5つの判断基準

① 実家に住みたい人・引き継ぎたい人がいるか

まず、実家を残したい人がいるかを確認しましょう。「思い出があるから残したい」という気持ちと、「自分が住む」「管理も引き受ける」という具体的な希望は分けて考える必要があります。

住みたい人がいる場合は、その人が取得する代償分割などが選択肢になります。一方、誰も住まないなら売却して分ける方法も検討しやすくなります。

② 実家以外の財産で調整できるか

遺産には、実家のほかに預貯金や有価証券などがある場合があります。実家だけを切り離して「兄弟で半分ずつ」と考えるのではなく、財産全体でどのように配分するかを確認しましょう。

また、借入金などの債務については、遺産分割の合意だけで債権者との関係が当然に変わるとは限りません。負債がある場合は専門家に確認してください。

③ 実家の価値と代償金の支払い能力を確認したか

兄弟で価値の認識が違うと、分け方の議論が進みにくくなります。

売却する可能性があるなら、現在の売却相場や会社ごとの査定の根拠を確認すると判断材料になります。ただし、相続税評価額、売却査定額、代償分割で合意する評価額は同じものとは限りません。

代償分割では、家を取得する人が代償金を払えるかも重要です。金額だけでなく、支払い方法や時期も話し合いましょう。

④ 家を残す場合の管理と費用を決められるか

実家を残す場合は、誰が所有するかだけでなく、誰が草刈りや見回りをするか、固定資産税や修繕費をどう負担するかを明確にする必要があります。

近くに住む兄弟だけに作業が偏る可能性もあるため、作業量と金銭負担の両方を共有しましょう。

詳しくは、実家を残すなら誰が管理する？決めておきたい5つのことを参考にしてください。

⑤ 将来売りたい人が出たときの対応を考えたか

共有名義にするなら、現時点で意見が一致していても、数年後の事情は変わる可能性があります。転居、病気、次の相続などで「売りたい人」「残したい人」が出ることもあります。

共有を続けるなら、管理と費用、将来の協議方法を決めておくことが大切です。相続トラブルが心配な方は、実家の相続トラブルで起こりやすい原因と対策も確認してください。

兄弟で話し合うときの確認メモ

分け方を急いで決めるより、まず全員が同じ情報を見て話せるようにしましょう。次の表は家族会議の議題として使えます。

兄弟だけで意見が割れる場合は、話し合いの前提資料をそろえるところから始めましょう。「誰が正しいか」よりも「何について合意できていないか」を明確にすることが大切です。

実家の分け方を決める前に知っておきたい法律と税金

遺産分割協議は相続人を正しく確認してから

相続人全員で遺産分割協議を行う必要がある場合、相続人の一部だけで話をまとめても有効な遺産分割協議にならないことがあります。遺言書の有無や相続人の範囲に不安があれば、司法書士・弁護士などに確認しましょう。

相続登記は原則3年以内の申請義務がある

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に生じた相続でも、未登記の場合は原則として2027年3月31日までの経過措置があります。ただし、不動産の相続取得を知った日によって期限の扱いが異なる場合があります。

さらに、遺産分割成立後には、その成立日から3年以内に分割内容を踏まえた登記を申請する追加的な義務があります。話し合いが長引く場合の相続人申告登記は、追加的義務まで果たす制度ではありません。

参考：法務省｜相続登記の申請義務化について

相続税や売却時の税金も分け方に影響する

換価分割で不動産を売却すると、状況によって譲渡所得税などがかかる場合があります。代償分割には相続税の課税価格の計算上の取り扱いがあります。

また、相続税の申告期限と相続登記の期限は別です。相続税がかかる場合、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税が必要です。

実際にどの税金がかかるかは財産・親族関係・売却条件で異なるため、税額をこのページのモデルケースだけで判断しないでください。

参考：国税庁｜代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算

兄弟間で合意できない場合は、誰に相談する？

相談する相手は、困っている内容によって異なります。

• 相続人同士の意見対立・遺産分割の争い：弁護士
• 相続登記や登記手続き：司法書士
• 相続税・譲渡所得税：税理士
• 売却できそうな価格や方法：不動産会社
• 客観的な不動産の鑑定評価：不動産鑑定士

不動産会社の査定を受けるだけでは、相続人間の法律上の争いまで解決できるわけではありません。必要な相談先を使い分けましょう。

実家の価値が分からず、分け方を決められない方へ

兄弟で実家の分け方を考えるなら、まず相続人、ほかの財産、実家の利用希望を整理します。そのうえで、売却が現実的な選択肢なら、現在の売却相場を調べることも判断材料になります。

ただし、査定を受けることと、家族全員が売却に合意することは別です。また、通常の不動産一括査定では依頼先の会社から電話などの連絡が入ることがあります。利用条件を確認し、必要な段階で利用しましょう。

売る・残す・貸すの全体像から考えたい方は、実家をどうするか迷ったときの判断基準も参考になります。

相続や実家の管理について、まだ何が問題か整理できていない方は、無料の「見落とし発見診断シート」で確認できます。

▶ 無料の見落とし発見診断シートで実家の状況を整理する

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。

HOME4Uの無料査定はこちら

イエウールの無料査定はこちら

次に読む記事

• 実家を兄弟で相続するとどうなる？共有名義の5つのリスクと対処法：共有名義を検討している場合
• 実家の相続トラブルで起こりやすい原因と対策：家族間で意見が分かれている場合
• 実家を残すなら誰が管理する？：所有と管理の負担を整理したい場合

まとめ｜実家の分け方は、家族の希望と財産全体を見て決めよう

実家を兄弟で分ける代表的な方法は、次の3つです。

1. 売却して現金で分ける（換価分割）
2. 1人が取得し、ほかの相続人へ代償金を払う（代償分割）
3. 兄弟で共有名義にする

誰も住まない実家なら売却が選択肢になります。住みたい人がいるなら代償分割を考えられます。共有を選ぶ場合は、管理・費用・将来の売却まで話し合っておく必要があります。

そして、どの方法でも相続人、遺言書、ほかの財産、実家の評価、実際の管理負担を確認することが大切です。

「平等に見えるか」だけでなく、「その分け方で家族が納得し、将来の負担に対応できるか」まで考えましょう。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。

HOME4Uの無料査定はこちら