不動産査定は机上査定と訪問査定どっち？6社へ依頼して分かった使い分け

不動産査定を申し込もうとすると、

「机上査定」と「訪問査定」

のどちらかを選ぶことがあります。

• 「結局どっちを選べばいい？」
• 「正確そうだから、最初から訪問査定の方がいい？」
• 「まだ売ると決めていないのに、家まで来てもらう必要がある？」

こんな疑問を持つ方もいると思います。

今回、私はまだ売却を決めていない状態で、HOME4Uから6社へ机上査定を依頼しました。

その結果、価格だけでなく、

• 査定額の根拠
• 説明の分かりやすさ
• 資料の内容
• 売却方法についての考え方

にもかなり差があることが分かりました。

そして6社を比較した結果、

「もし本当に売るなら、次に詳しく話を聞きたい」と思えた会社はおおよそ3社

でした。

この経験から、私なら、

まだ売却を迷っている段階では机上査定で比較し、具体的に売却を進める段階になったら2〜3社程度に絞って訪問査定を検討します。

この記事では、机上査定と訪問査定の違いだけでなく、

「どちらが優れているか」ではなく「どの段階でどちらを使うか」

という視点から整理します。

■ この記事でわかること

✓ 不動産の机上査定と訪問査定の違い
✓ まだ売却未定ならどちらを選ぶか
✓ 実際に6社へ机上査定して分かったこと
✓ 机上査定でもどこまで比較できるのか
✓ 訪問査定では何を見るのか
✓ 訪問査定は何社くらいに絞るか
✓ 賃貸中の物件では訪問査定の意味がどう変わるか
✓ 査定会社を選ぶときに金額以外で見るポイント

■ 結論：迷っているなら机上査定、売却を進めるなら訪問査定を検討

机上査定と訪問査定は、

どちらか一方が優れているわけではありません。

使うタイミングが違います。

今回私は6社へ机上査定を依頼しました。

その段階でも、

「この会社には次も相談したい」

という会社と、

「今回はここまででいいかな」

という会社はかなり見えてきました。

だから、

最初から6社すべてを家へ呼ぶ必要はない

というのが、実際にやってみた感想です。

ただし、すでに売却時期が決まっていて、建物の状態まで詳しく確認してもらいたい場合などは、最初から訪問査定を選ぶ方法もあります。

■ 住田さんの悩み

■ 家守さんの整理

HOME4Uでは「机上査定」と「訪問査定」を選べた

実際にHOME4Uへ申し込んだときも、途中で査定方法を選ぶ画面が表示されました。

画面では、

• 机上査定（簡易査定）
• 訪問査定

から選べました。

今回選んだのは、

机上査定です。

理由は単純で、

まだ売却を決めていなかったから。

まず知りたかったのは、

• 現在どれくらいの価格なのか
• 会社によって査定額はどの程度違うのか
• どんな根拠で査定するのか
• どの会社なら次も相談したいと思えるか

でした。

この段階で6社すべてに現地へ来てもらう必要はないと考えました。

HOME4Uの実際の申し込み手順はこちらで詳しくまとめています。

▶ HOME4Uの申し込み方法を実画面で解説｜実際に査定して分かった入力手順と注意点

そもそも机上査定とは？

机上査定は、

不動産会社が基本的に現地を訪問せず、物件情報や周辺の取引事例などをもとに価格を算出する査定方法

です。

査定では一般的に、

• 所在地
• 土地面積
• 建物面積
• 築年
• 周辺の売却事例
• 公示価格や市場動向
• 賃貸物件なら賃料や収益性

などの情報が材料になります。

今回も、各社から電話やSMSなどで追加情報を聞かれることはありましたが、

物件を実際に訪問してもらわずに査定結果を受け取りました。

「まず現在地を知りたい」

という段階なら、使いやすい方法だと感じました。

実際に6社へ机上査定しても、かなり違いが出た

机上査定というと、

「どの会社に頼んでも、だいたい同じ数字が出るのでは？」

と思うかもしれません。

でも、今回実際に6社へ依頼すると、そうではありませんでした。

たとえば、

• ある会社からは約3,500万〜4,500万円という概算
• 収益性から見ると約4,600万円前後という考え方
• 土地の価値を重視すると約5,000万円という見方

が出てきました。

同じ物件でも、

何を基準に見るかによって数字が変わった

わけです。

さらに違ったのは金額だけではありません。

• 詳しい査定資料を送ってくれる会社
• 概算価格をSMSで知らせる会社
• 価格だけでなく売却方法まで説明する会社
• 査定の根拠が比較的分かりやすい会社

など、アウトプットにも差がありました。

つまり、

訪問査定まで進まなくても、「次に相談したい会社」を選ぶ材料はかなり集められました。

6社全体の結果はこちらで詳しくまとめています。

▶ HOME4Uを使って6社へ一括査定してみました｜電話・査定結果・会社ごとの差を検証

ただし、机上査定額＝実際に売れる価格ではない

ここは重要です。

机上査定で、

• 「4,000万円」
• 「5,000万円」

という数字が出ても、

その金額で必ず売れるという意味ではありません。

査定額は、不動産会社が、

「このくらいの価格が考えられる」

と算出した数字です。

最終的にいくらで売れるかは、

• 売り出す時期
• 買主の需要
• 物件の状態
• 売却方法
• 価格設定

などによって変わります。

今回も、同じ物件について複数の価格帯が出たことで、

「査定額は一つの絶対的な答えではない」

ことがよく分かりました。

では、訪問査定では何を見る？

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を確認します。

机上の情報だけでは分かりにくい、

• 建物の状態
• 室内の状態
• リフォームや修繕の状況
• 日当たり
• 接道状況
• 土地の形状
• 周辺環境

なども含めて確認できるのが大きな違いです。

たとえば同じ築年数の一戸建てでも、

「かなり丁寧に手入れされている家」

と、

「大規模な修繕が必要な家」

では、実際の売却を考えるうえで条件が違います。

こうした部分は、

データだけを使う机上査定では判断しにくい

ところです。

だから、

具体的な売却価格や売り出し方を検討する段階では、訪問査定で得られる情報が増えます。

ただし「訪問査定なら正しい価格が出る」とは限らない

ここも勘違いしやすいところです。

訪問査定は、机上査定より実際の物件を詳しく確認できます。

でも、

訪問査定をすれば「唯一の正しい売却価格」が出るわけではありません。

不動産会社によって、

• 重視するポイント
• 想定する買主
• 販売戦略
• 周辺相場の見方

が違えば、訪問後の査定額にも差が出る可能性があります。

賃貸中の一棟物件では、訪問査定の意味も少し違った

今回査定したのは、

入居者がいる賃貸物件

でした。

そのため、不動産会社とのやり取りでは、

戸建てなどとは訪問査定の意味が少し違う

という話も出ました。

賃貸中であれば、入居者がいる部屋を自由に見られるわけではありません。

また、投資用不動産として売る場合は、

• 現在の家賃
• 入居状況
• 年間収入
• 利回り

といった収益面も価格を考えるうえで重要になります。

今回のやり取りでも、

賃貸中の物件では、必ずしも戸建てと同じ感覚で訪問査定を考えるわけではない

という話がありました。

私なら「机上査定6社 → 2〜3社 → 訪問査定」にする

今回の経験から、

もしこの物件を本当に売却するなら、私は次のように進めます。

今回、

6社へ机上査定を依頼して、次に詳しく話したいと思えたのがおおよそ3社

でした。

もし最初から2社だけに依頼していたら、

比較材料がかなり少なかった可能性があります。

逆に、

6社すべてへ訪問査定を依頼していたら、かなり大変だった

と思います。

だから、

入口はある程度広く、訪問する段階で絞る。

これが今回の経験では一番しっくり来ました。

不動産一括査定を何社に頼むかについてはこちらで詳しくまとめています。

▶ 不動産一括査定は何社がいい？6社へ実際に依頼して分かった比較のコツ

「6社比較する」＝「6社全部を家に呼ぶ」ではない

一括査定で最大6社と聞くと、

「6社も家に来たら大変じゃない？」

と思うかもしれません。

その感覚はよく分かります。

6社すべてを訪問査定にすると、

• 6社との日程調整
• 6回の現地対応
• 同じ物件説明
• その後の連絡
• 査定結果や提案の比較

が必要になります。

これは負担が大きい。

でも、

机上査定なら、最初の比較をもっと軽く行えます。

逆に、最初から訪問査定を検討してもいいケース

ここまで机上査定から始める方法を紹介しましたが、

誰でも必ず机上査定から始める必要があるわけではありません。

たとえば、

という場合は、最初から訪問査定を検討してもいいでしょう。

要するに、

「今、自分は何を知りたいのか」

で選べばいいということです。

机上査定で見るべきは「金額」だけではなかった

今回6社を比較して、一番大きく考えが変わったのはここかもしれません。

申し込む前は、

査定会社を比べるなら価格を見る

という感覚が強くありました。

でも実際には、

電話で感じがよかった会社と、最終的な査定資料や提案が良かった会社が必ずしも同じではありませんでした。

だから、私なら机上査定では、

を見ます。

一言でいえば、

「入口より出口を見る」

です。

• 最初の電話が早い
• 話し方が感じいい

もちろん、それも大切です。

でも、最終的には、

「この物件をどう評価し、どう売ろうとしているのか」

まで見た方が、会社を選びやすいと感じました。

まだ売却未定なら、最初から訪問査定に構えなくてもいい

「訪問査定」と聞くと、

• 営業担当者が家に来る
• そのまま売却の話になる
• 断りにくくなりそう

と感じる人もいるでしょう。

私自身も、一括査定を申し込む前は電話やその後の展開をかなり警戒していました。

でも、

まだ売るかどうかを迷っているなら、最初から訪問査定まで進めなくてもいい。

まず机上査定で、

• 「今どれくらいなのか」
• 「どんな会社があるのか」

を見てからでも遅くありません。

そして、

「この会社とは、もう少し詳しく話してみたい」

と思ったところだけ次へ進む。

この2段階にすると、心理的な負担もかなり小さくなります。

売却未定の段階で査定していいのかについてはこちらでまとめています。

▶ 売却未定でも不動産査定していい？6社へ実際に依頼して分かったこと

結局、机上査定と訪問査定はどっち？

状況別に整理すると、こうなります。

机上査定と訪問査定は、

競合する二つの方法ではなく、段階を分けて使える二つの方法

と考えると分かりやすいと思います。

判断に迷っている方へ

今どの段階にいるのかで、次にすることは変わります。

HOME4Uで実際に机上査定を申し込んだ流れはこちらです。

▶ HOME4Uの申し込み方法を実画面で解説｜実際に査定して分かった入力手順と注意点

6社へ依頼した結果や、各社の違いを見たい方はこちらです。

▶ HOME4Uを使って6社へ一括査定してみました｜電話・査定結果・会社ごとの差を検証

売却も選択肢にあり、

「まず現在価格と、相談できそうな不動産会社を知りたい」

という段階なら、一括査定を判断材料として使う方法があります。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。

HOME4Uの無料査定はこちら

イエウールの無料査定はこちら

■ 次に読む記事

▶ 不動産一括査定は何社がいい？6社へ実際に依頼して分かった比較のコツ

▶ 売却未定でも不動産査定していい？6社へ実際に依頼して分かったこと

▶ HOME4Uを使って6社へ一括査定してみました｜電話・査定結果・会社ごとの差を検証

まとめ｜机上査定と訪問査定は「どっちが上」ではなく使う段階が違う

不動産査定の机上査定と訪問査定は、

どちらが優れているかで選ぶものではありません。

今回実際に6社へ机上査定を依頼して感じたのは、

まず机上査定だけでも、次に相談したい会社を選ぶ材料はかなり集められる

ということでした。

もし今、

「売るかどうかさえまだ決まっていない」

という段階なら、

いきなり何社も家へ呼ぶ必要はないと思います。

まず机上査定で、

• 「今どれくらいの価格なのか」
• 「会社によってどう見方が違うのか」

を確認する。

そのうえで、

「この会社なら、もう少し詳しく話を聞いてみたい」

と思った会社だけ次へ進む。

そして具体的に売却する段階になったら、必要に応じて訪問査定を受ける。

机上査定 → 比較 → 絞り込み → 訪問査定

今回6社へ実際に査定を依頼してみて、私ならこの順番で進めます。

※連絡方法の希望を記載できる場合でも、希望どおりにならず電話連絡が入ることがあります。
※査定したからといって売る必要は一切ありません
※合わない会社は断ってOKです

実際に物件を保有・運用してきた立場から整理しています。

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